Құрылыс аяқталғанға дейін сатып алғанда нақты неге ие боласыз және төлемдеріңіз бен азаматтыққа өтінішіңізді қалай қорғауға болады.
Түркияда салынып жатқан мүлікті сатып алғанда, әдетте не болашақ бөлікке тіркелген құқық — құрылыс сервитуты (kat irtifakı), не нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шарты беріледі; толық меншік (kat mülkiyeti) тек ғимаратты пайдалануға рұқсат берілгеннен кейін туындайды. Тұтынушылар туралы ережелер құрылыс рұқсатына дейін алдын ала төлеммен сатуға тыйым салады, нотариатта немесе жер тізілімі басқармасында жасалған шартты талап етеді және 14 күндік бас тарту құқығын береді. Азаматтық үшін бөліктің kat irtifakı-сы бұрыннан болуы тиіс және 400 000 АҚШ доллары бір шарт бойынша алдын ала төленуі тиіс.
«Салынып жатқан» мүлікті сатып алу — ғимарат аяқталмай тұрып, кейде құрылыс басталмай тұрып пәтерге ақы төлеу деген сөз. Түркияда бұл кең таралған, заң сатып алушыларға біршама қорғау береді, бірақ бұл қорғау сіз алатын меншік пен шарттың түріне байланысты. Бұл нұсқаулық түрік терминдерін, тұтынушыларға арналған ережелерді және сатып алуды азаматтық үшін пайдалануды жоспарласаңыз, қосымша шарттарды түсіндіреді. Ережелер 2026 жылғы қазандағы жағдай бойынша.
Білу қажет меншіктің үш кезеңі
Түркия заңы үш жағдайды ажыратады, ал меншік құжаты (tapu) қайсысы қолданылатынын көрсетеді:
| Кезең | Бұл нені білдіреді | Сіз неге иесіз |
|---|---|---|
| Тек жердегі үлес (arsa payı, сервитутсыз) | Жоба қағаз жүзінде ғана. Тізілімде дербес бөліктер жоқ. | Ең көбі жердің үлесі немесе тек құрылыс салушымен жасалған шарт. |
| Kat irtifakı (құрылыс сервитуты) | Салынып жатқан немесе салынатын ғимараттың бөліктері үшін Кондоминиум меншігі туралы заң бойынша белгіленетін құқық. Әр болашақ пәтердің өз жазбасы мен жердегі үлесі бар. | Белгілі бір болашақ бөлікке тіркелген құқық, ол ғимарат аяқталғанда толық меншікке айналады. |
| Kat mülkiyeti (кондоминиум меншігі) | Аяқталған ғимараттағы дербес бөлікке меншік. | Пәтеріңізге толық меншік, сондай-ақ жер мен ортақ аумақтардағы үлес. |
Кондоминиум меншігі туралы заңның (№ 634) 3-бабында kat irtifakı бүкіл ғимаратқа берілген пайдалануға рұқсат негізінде (yapı kullanma izin belgesi, әдетте iskan деп аталады) kat mülkiyeti-ге айналдырылатыны айтылған. Айналдыруды жер иесі немесе сервитут иелерінің кез келгені сұрата алады. Пайдалануға рұқсат болмайынша, сіздің меншігіңіз kat irtifakı кезеңінде қалады.
Аяқталмаған үйге шарт жасаудың екі тәсілі
- Kat irtifakı-ны қазір беру. Құрылыс салушы сіздің бөлігіңіз бойынша сервитутты жер тізілімі басқармасында сізге береді. Сіздің атыңыз тізілімде басынан бастап болады.
- Нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шарты (satış vaadi sözleşmesi). Құрылыс салушы бөлікті кейінірек беруге уәде береді. Жер тізілімі туралы заңның 26-бабына сәйкес, нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шарты кез келген тараптың өтініші бойынша тізілімге белгі ретінде енгізілуі мүмкін; егер сату белгі енгізілген күннен бастап бес жыл ішінде аяқталмаса, белгі автоматты түрде алынып тасталады.
Тізілімге енгізілмеген жеке келісім, броньдау нысаны немесе тек құрылыс салушының кеңсесінде қол қойылған «сату шарты» жер тізіліміндегі мәміле емес. Төмендегі тұтынушылар туралы ережелерге сәйкес, мұндай шарт алдын ала төленетін тұрғын үй сатуы үшін жарамсыз.
Алдын ала төленетін тұрғын үй бойынша тұтынушыларды қорғау
Сауда министрлігінің алдын ала төленетін тұрғын үй сатуы (ön ödemeli konut satışı) туралы тұтынушыларға арналған нұсқаулығы тұтынушы ретінде әрекет ететін сатып алушылар үшін мына ережелерді белгілейді:
- Сатушы құрылыс рұқсатын (yapı ruhsatı) алмай тұрып алдын ала төленетін сату шартына қол қоя алмайды.
- Сіз қол қоюдан кемінде бір күн бұрын жоспарлар мен техникалық сипаттамалар тізімі бар шартқа дейінгі ақпараттық нысанды алуыңыз тиіс.
- Сату тек kat irtifakı сіздің атыңызға тіркелумен бірге жазбаша шартпен немесе нотариус жасаған сату туралы уәде шартымен жасалса ғана жарамды. Әйтпесе ол жарамсыз, ал сатушы ешқандай төлем талап ете алмайды.
- Сіз себебін көрсетпей және айыппұл төлемей 14 күн ішінде бас тарта аласыз.
- Сондай-ақ себебін көрсетпей 24 ай ішінде шартты бұза аласыз; бұл жағдайда сатушы салықтар мен алымдарды, сондай-ақ қол қойғаннан кейін қанша уақыттан соң бұзғаныңызға қарай бағаның 2, 4, 6 немесе 8 пайызына дейінгі өтемақыны талап ете алады.
- Қысқарақ мерзім келісілмесе, беру шарт жасалған күннен бастап 48 ай ішінде жүзеге асуы тиіс. Кілттерді тапсыру заңды беру емес: беру дегеніміз — kat mülkiyeti-нің сіздің атыңызға тіркелуі немесе kat irtifakı-ның тіркелуі және тұруға жарамды үйдің тапсырылуы.
- 30 немесе одан көп үйі бар жобалар үшін сатушы сатуға дейін құрылысты аяқтау сақтандыруына немесе қамтамасыз етудің басқа қабылданған түріне (банк кепілдік хаты, кезеңдік төлем жүйесі немесе байланысты несие) ие болуы тиіс. 30-дан аз үй болса, бұл қамтамасыз ету міндетті емес.
Азаматтық және салынып жатқан мүлікті сатып алу
Егер салынып жатқан мүлікті сатып алуды инвестиция арқылы азаматтық алу үшін пайдаланғыңыз келсе, азаматтық туралы қағида мен Жер тізілімі органы қатаңырақ шарттар қосады:
- Бөлікте kat irtifakı немесе kat mülkiyeti бұрыннан болуы тиіс. Kat irtifakı жоқ жоба да, 2023 жылғы 12 желтоқсаннан кейін сатып алынған бос жер де жарамайды.
- Сату туралы уәде жолында кемінде 400 000 АҚШ доллары алдын ала төленуі тиіс, нотариаттық шарт күнінен кешіктірілмей және бір ғана шарт бойынша. Шарт күнінен кейінгі төлемдер есептелмейді.
- Міндеттеме берілген кезде бөлік сатуға уәде беретін тараптың атына тіркелген болуы тиіс. Басқа уәдеге негізделген уәде қабылданбайды.
- Шартты үш жыл бойы басқаға бермеу немесе бұзбау туралы міндеттеме тізілімге белгі ретінде енгізіледі. Кейін бөлік сізге берілгенде, үш жылдың қалған бөлігі жаңа меншік құжатына көшіріледі.
- Құрылыс салушы компанияның меншігіндегі бөлік, құрылыс рұқсатымен немесе қызмет көрсету шартымен көрсетілгендей, сол компания бүкіл құрылыс инвестициясын жүзеге асырған жағдайда ғана қабылданады.
Егер ғимарат аяқталмаса немесе құрылыс салушы бөлікті бере алмаса, бұл ақшаңызға ғана емес, азаматтық ісіңізге де әсер етуі мүмкін.
Төлемес бұрын нені тексеру керек
- Меншік жазбасы. Жер тізілімі басқармасының ағымдағы жазбасын алыңыз. Иесін, kat irtifakı белгіленген-белгіленбегенін және кез келген ипотеканы, тыйым салуды, сот істерін немесе бұрынғы сату туралы уәде белгілерін тексеріңіз.
- Құрылыс рұқсаты. Yapı ruhsatı-ны сұрап, жобаның оған сәйкестігін тексеріңіз.
- Шарт нысаны. Жеке келісімді емес, нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шартын немесе жер тізілімі басқармасы арқылы беруді талап етіңіз.
- Белгі. Сату туралы уәде шартын меншік құжатына белгі ретінде енгіздіріңіз.
- Қамтамасыз ету. 30 және одан көп бөлігі бар жобалар үшін сатушыда қамтамасыз етудің қай түрі бар екенін сұрап, оны жазбаша алыңыз.
- Беру күні және айыппұлдар. Беру күнін (ең көбі 48 ай) және ол бұзылса не болатынын тексеріңіз.
- Төлемдер. Тек банктер арқылы төлеңіз. Шетелдіктер үшін баға түрік банкіне сатылған шетел валютасымен төленеді, ал банк айырбастау куәлігін жер тізілімі басқармасына жібереді.
- Пайдалануға рұқсат. Құрылыс аяқталғаннан кейін iskan берілгенше және меншігіңіз kat mülkiyeti-ге айналдырылғанша қадағалаңыз.
Шетелдіктерге арналған орналасу шектеулері салынып жатқан үйлерге де қолданылады; қараңыз шетелдіктер қай жерде сатып ала алады.
Біз қалай көмектесе аламыз
Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Kat irtifakı мен kat mülkiyeti арасында қандай айырмашылық бар?
Kat irtifakı — салынып жатқан ғимараттың бөлігіне тіркелген құқық; kat mülkiyeti — аяқталған ғимараттағы бөлікке толық меншік. Біріншісі пайдалануға рұқсат негізінде екіншісіне айналады.
Түркиядағы мүлікке қатысты iskan деген не?
Iskan — аяқталған ғимаратты пайдалануға рұқсат беретін yapı kullanma izin belgesi құжатының жалпы атауы. Кондоминиум меншігі туралы заң оны kat irtifakı-ны kat mülkiyeti-ге айналдырудың негізі ретінде пайдаланады.
Құрылыс салушы құрылыс рұқсатын алмай тұрып пәтерлерді сата ала ма?
Сауда министрлігінің мәліметі бойынша, тұтынушыларға алдын ала төленетін тұрғын үй сату шартына құрылыс рұқсаты (yapı ruhsatı) алынғанға дейін қол қоюға болмайды.
Түркияда салынып жатқан мүлікті сатып алудан бас тартуға бола ма?
Тұтынушылар 14 күн ішінде себепсіз және айыппұлсыз бас тарта алады, сондай-ақ 24 ай ішінде шартты бұза алады, бұл жағдайда сатушы шығындарды және бағаның 8 пайызына дейінгі өтемақыны талап ете алады.
Салынып жатқан мүлік арқылы азаматтық алуға бола ма?
Иә, егер бөлікте kat irtifakı немесе kat mülkiyeti болса және кемінде 400 000 АҚШ доллары меншік құжатына үш жылға белгі ретінде енгізілген бір нотариатта куәландырылған сату туралы уәде шарты бойынша алдын ала төленсе.
Салынып жатқан үйді беру қанша уақытқа созылуы мүмкін?
Алдын ала төленетін тұрғын үй ережелеріне сәйкес, қысқарақ мерзім келісілмесе, беру шарт жасалған күннен бастап 48 ай ішінде жүзеге асуы тиіс.
Бұл бет – жалпы ақпарат, құқықтық, салықтық немесе инвестициялық кеңес емес. Ережелер мен алымдар өзгереді; қол қоймас немесе төлемес бұрын әр қадамды жер тізілімімен (Tapu), заңгермен және лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентімен нақтылаңыз.
Ресми дереккөздер
- Mevzuat: № 634 Кондоминиум меншігі туралы заң (1–3-баптар)
- Mevzuat: № 2644 Жер тізілімі туралы заң (26-бап)
- Сауда министрлігі: Алдын ала төленетін тұрғын үй сату шарттары туралы ақпарат (2026 жылғы 5 наурыз)
- Mevzuat: Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану туралы қағида, 20-бап
- Your Key Türkiye (TKGM): Жиі қойылатын сұрақтар
- TCMB: Капитал қозғалысы туралы циркуляр, 13-бап
- TKGM: Түркия азаматтығы туралы заңды қолдану қағидасы бойынша нұсқаулық (2024 жылғы 1 ақпандағы нұсқа; TDUB жариялаған көшірме)