Шетелдік ретінде Түркияда мүлік сатып алу: қадам-қадаммен

Шетелдіктің Түркияда үй сатып алуы – жеке нотариаттық мәміле емес, жер тізілімі жүргізетін әкімшілік рәсім. Уәкілетті орган – Тапу және кадастр бас басқармасы (TKGM), ол жергілікті жер тізілімі басқармаларын (tapu müdürlüğü) басқарады. Меншік құжатының өзі tapu деп аталады. Төменде TKGM-нің шетелдік инвесторларға арналған Your Key Türkiye порталы сипаттаған қадамдар реті берілген, 2026 жылғы 19 қазанда тексерілген.

Бастамас бұрын: бұл мүлікті сатып ала аласыз ба?

Кез келген төлемнен бұрын үш нәрсені тексеру керек:

• Азаматтығыңыз. Тек Президент шешімімен аталған елдердің азаматтары ғана сатып ала алады. Тізім жарияланбаған, бірақ кез келген жер тізілімі басқармасы азаматтығыңызды растай алады. Қараңыз: қай елдің азаматтары қай жерде сатып ала алады.
• Аумақ шектеулері. Бір шетелдік жеке тұлға бүкіл ел бойынша ең көбі 30 гектар жерге ие бола алады, ал шетелдіктердің меншігі ауданның жеке меншікке берілуі мүмкін аумағының 10 пайызынан аспауы тиіс.
• Әскери және қауіпсіздік аймақтары. TKGM мәліметінше, әскери аймақтар туралы деректер барлық 81 провинцияда жер тізіліміне енгізілген, сондықтан жер тізілімі меншік жазбасын өзі тексереді және әскери органдарға жеке сұрау жіберудің қажеті жоқ. «Арнайы қауіпсіздік аймағындағы» мүлікке провинция губернаторлығының (valilik) рұқсаты қажет.

Егер ғимараты жоқ жер (жер учаскесін немесе егістік жерді) сатып алсаңыз, екі жыл ішінде тиісті министрлікке құрылыс жобасын ұсынуыңыз керек. Ұсынбасаңыз, жер тарату тәртібіне түседі.

Сатып алу қадам-қадаммен

1. Мәмілені келісіп, меншік жазбасын тексеріңіз. Сатушымен бағаны келісіп, заңгерден меншік жазбасында ипотека, тыйым салу (haciz), белгілер бар-жоғын және меншік түрін тексеруді сұраңыз. Толық кондоминиум меншігі (kat mülkiyeti) бар үй-жай тек құрылыс сервитуты (kat irtifakı) бар үй-жайдан ерекшеленеді; аяқталмаған ғимараттар туралы салынып жатқан мүліктің тәуекелдері бетін оқыңыз. Агент қатысса, алдымен агенттің уәкілеттік куәлігін тексеріңіз.
2. Сәйкестендіру нөмірлеріңізді дайындаңыз. 2019 жылғы 20 тамыздан бастап жер тізіліміндегі мәмілеге қатысатын әрбір шетелдікке шетелдіктің сәйкестендіру нөмірі (YKN, 9-дан басталады) қажет. Егер ол сізде болмаса, жер тізілімі басқармасы оны тікелей көші-қон органынан сұратады. TKGM құжаттар тізімінде көші-қон жүйесінен жауап келмесе, мәміле түрік салық нөмірімен жалғаса алатыны айтылған. Кіріс әкімшілігі (GİB) өзінің Цифрлық салық кеңсесінде шетелдіктерге арналған «әлеуетті салық сәйкестендіру нөміріне» онлайн өтініш беруді ұсынады.
3. Бағалау есебі қажет пе, соны анықтаңыз. TKGM порталына сәйкес, шетелдік жеке тұлғалардың әдеттегі сатып алулары үшін бағалау есебі талабы жойылған. Азаматтық алу үшін сатып алсаңыз, бағалау есебіне негізделген сома анықтау куәлігі (TTB) талап етіледі. Қараңыз: бағалау есебі туралы түсініктеме.
4. Бағаны түрік банкінде айырбастаңыз. Шетелдік жеке тұлғалардың сатып алулары кезінде АҚШ долларындағы немесе басқа шетел валютасындағы баға банкке сатылуы тиіс, банк валюта сатып алу туралы куәлік (döviz alım belgesi, DAB) береді. Банк DAB-ты жер тізілімі басқармасына тіркелген электрондық пошта (KEP) арқылы жібереді. Оны қолмен әкеле алмайсыз. DAB-тағы түрік лирасындағы сома шартқа сату бағасы ретінде жазылады. TKGM жалпы босату жоқ екенін айтады: ұзақ мерзімді тұруға рұқсаты барларға және Түркия азаматтарымен некедегі шетелдіктерге де DAB қажет.
5. Жер тізіліміне өтініш беріңіз. Сіз немесе сатушы төменде көрсетілген құжаттармен басқармада немесе Web Tapu арқылы онлайн өтініш бересіз. 2020 жылғы 1 қаңтардан бастап сату мүлік орналасқан басқармадан басқа жер тізілімі басқармасында да рәсімделе алады, сондай-ақ TKGM-нің Бас консулдықтағы Берлин өкілдігі де мәмілелерді жүргізеді. Бірдеңе жетіспесе, басқарма сізге SMS арқылы хабарлайды.
6. Алымдарды төлеңіз. Құжаттар толық болғаннан кейін басқарма меншік құжатын тіркеу алымын (tapu harcı) және айналым қорының алымын (döner sermaye) SMS арқылы жібереді. Қараңыз: сатып алу шығындары туралы түсініктеме.
7. Белгіленген уақытта қол қойыңыз. Төлемнен кейін басқарма ресми шартты (resmi senet) дайындап, қол қою уақытын SMS арқылы жібереді. Түрік тілін білмейтін тарап ант берген аудармашыны ертіп келуі тиіс: қараңыз жер тізілімі басқармасындағы ант берген аудармашы.
8. Меншік құжатын (tapu) алыңыз. Екі тарап қол қойғаннан кейін меншік құжаты сатып алушыға немесе оның өкіліне беріледі.

Жер тізілімі талап ететін құжаттар

TKGM-нің Your Key Türkiye порталы шетелдік жеке тұлғаның сатып алуы үшін мыналарды көрсетеді:

• мүліктің меншік құжаты немесе меншік деректері;
• азаматтықты көрсететін төлқұжат немесе ұлттық жеке куәлік, қажет болса түрік тіліне аудармасымен (TKGM-нің ЖҚС бөлімінде құжат латын әліпбиінде болмаса, аударма қажет екені айтылған);
• соңғы алты айда түсірілген 6 x 4 см фотосуреті бар жеке деректер туралы декларация нысаны (Kimlik Bilgileri Beyan Formu);
• муниципалитеттің мүліктің нарықтық құны туралы анықтамасы (emlak rayiç değeri belgesi); TKGM кейбір муниципалитеттер оны енді талап етпейтінін және Web Tapu арқылы өтініш беру кезінде құнды кейде онлайн көруге болатынын атап өтеді;
• ғимараттар (үйлер, дүкендер және сол сияқтылар) үшін жер сілкінісінен міндетті сақтандыру полисі;
• банк растаған төлем түбіртегі және банк жіберген DAB;
• тараптардың бірі түрік тілін білмесе, ант берген аудармашы;
• сізді біреу өкілдік етсе, сенімхат. Шетелде жасалған сенімхат TKGM талаптарына сай болуы тиіс: қараңыз шетелден берілген сенімхат;
• тек азаматтық алу үшін сатып алғанда – бағалау компаниясы электрондық түрде жіберген TTB.

Табиғи апаттардан сақтандыру институтының (DASK) мәліметінше, 2026 жылғы 5 қыркүйектен бастап сатушының жер сілкінісінен сақтандыру полисі сату тіркелген күні тоқтатылады. Сатып алушы мәмілеге дейін өз атына полис рәсімдеуі тиіс, ал жер тізілімі оның бар-жоғын тексереді.

Жиі кездесетін қателер

• Меншік жазбасын көрмей және агенттің уәкілеттігін тексермей тұрып, сатушыға немесе агентке үлкен кепілақы төлеу.
• Аударылмаған құжатқа қол қою. Шарт түрік тілінде, сондықтан қол қою күніне дейін аудармасын алыңыз.
• Шетелден TKGM-нің нысан талаптарына (фотосурет, мөр, апостиль немесе консулдық заңдастыру) сай келмейтін сенімхат жіберу. Басқарма оны қабылдамайды, және бәрін басынан бастауға тура келуі мүмкін.
• Сатып алу автоматты түрде тұруға рұқсат немесе азаматтық береді деп есептеу. Бұлар өз шарттары бар бөлек өтініштер: қараңыз мүлік иелеріне тұруға рұқсат және мүлікке инвестиция арқылы азаматтық.

Қайда сұрауға болады

Шетелдіктердің мәмілелері туралы сұрақтар бойынша TKGM-нің шетелдік істер департаменті ЖҚС бетінде yabanciisler@tkgm.gov.tr электрондық пошта мекенжайын көрсетеді, ал Your Key Türkiye порталында алты тілде ақпарат бар. Нақты мүлікті құқықтық тексеру үшін тәуелсіз заңгерге жүгініңіз. Басқа нұсқаулықтар біздің сатып алу рәсімі бөлімінде.

Біз қалай көмектесе аламыз

Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.