Курулуш аяктаганга чейин сатып алганда иш жүзүндө эмнеге ээ болосуз жана төлөмдөрүңүздү жана жарандыкка арызыңызды кантип коргоо керек.
Түркияда курулуп жаткан мүлктү сатып алганда, адатта, сиз же kat irtifakı — келечектеги бирдикке катталган укук, же нотариалдык күбөлөндүрүлгөн сатуу убада келишимин аласыз; толук менчик (kat mülkiyeti) имаратка пайдаланууга уруксат берилгенден кийин гана пайда болот. Керектөөчүлөр боюнча эрежелер курулушка уруксатка чейин алдын ала төлөнүүчү сатууларга тыюу салат, нотариалдык же тапу башкармалыгындагы келишимди талап кылат жана 14 күндүк баш тартуу укугун берет. Жарандык үчүн бирдикте kat irtifakı мурунтан эле болушу керек жана бир келишим боюнча 400 000 АКШ доллары алдын ала төлөнүшү керек.
"Курулуп жаткан" мүлктү сатып алуу имарат бүтө электе, кээде курулуш башталганга чейин эле батир үчүн төлөөнү билдирет. Түркияда бул кеңири таралган жана мыйзам сатып алуучуларга белгилүү бир коргоону берет, бирок коргоо сиз кандай менчик укугун жана келишимди алганыңызга көз каранды. Бул колдонмо түрк терминдерин, керектөөчүлөр үчүн эрежелерди жана сатып алууну жарандык үчүн колдонууну пландасаңыз кошумча шарттарды түшүндүрөт. Эрежелер 2026-жылдын октябрына карата.
Билишиңиз керек болгон менчиктин үч баскычы
Түркиянын мыйзамы үч абалды айырмалайт, ал эми менчик документи (tapu) кайсынысы колдонуларын көрсөтөт:
| Баскыч | Бул эмнени билдирет | Сиз эмнеге ээсиз |
|---|---|---|
| Жер үлүшү гана (arsa payı, сервитутсуз) | Долбоор кагаз жүзүндө. Реестрде көз карандысыз бирдиктер жок. | Эң көп дегенде жердин үлүшү, же курулуш компаниясы менен келишим гана. |
| Kat irtifakı (курулуш сервитуту) | Курулуп жаткан же курула турган имараттын бирдиктери үчүн Кондоминиум мыйзамына ылайык түзүлгөн укук. Ар бир келечектеги батирдин өз жазуусу жана жер үлүшү бар. | Белгилүү бир келечектеги бирдикке катталган укук, ал имарат бүткөндө толук менчикке айланат. |
| Kat mülkiyeti (толук кабат менчиги) | Бүткөн имараттагы көз карандысыз бирдикке менчик. | Батириңизге толук менчик, кошумча жердин жана жалпы аянттардын үлүшү. |
Кондоминиум мыйзамынын (№634) 3-беренесинде kat irtifakı бүтүндөй имарат үчүн берилген пайдаланууга уруксаттын негизинде (yapı kullanma izin belgesi, көбүнчө iskan деп аталат) kat mülkiyeti укугуна айландырылары айтылат. Айландырууну жердин ээси же сервитут ээлеринин каалаганы сурай алат. Пайдаланууга уруксат болмоюнча сиздин менчигиңиз kat irtifakı баскычында калат.
Бүтө элек үй боюнча келишим түзүүнүн эки жолу
- Kat irtifakı укугун азыр өткөрүп берүү. Курулуш компаниясы сиздин бирдигиңиз боюнча сервитутту тапу башкармалыгында сизге өткөрүп берет. Сиздин атыңыз башынан эле реестрде болот.
- Нотариалдык сатуу убадасы (satış vaadi sözleşmesi). Курулуш компаниясы бирдикти кийин өткөрүп берүүгө убада берет. Тапу мыйзамынын 26-беренесине ылайык, нотариалдык сатуу убада келишими тараптардын каалаганынын талабы боюнча реестрге белги катары жазылышы мүмкүн; эгер сатуу белги коюлгандан кийин беш жылдын ичинде аякталбаса, белги автоматтык түрдө өчүрүлөт.
Реестрге белгиленбеген жеке макулдашуу, брондоо формасы же курулуш компаниясынын кеңсесинде гана кол коюлган "сатуу келишими" тапу бүтүмү эмес. Төмөндөгү керектөөчүлөр боюнча эрежелерге ылайык, мындай келишим алдын ала төлөнүүчү турак жай сатууларында жараксыз.
Алдын ала төлөнгөн турак жай боюнча керектөөчүлөрдү коргоо
Соода министрлигинин алдын ала төлөнүүчү турак жай сатуу (ön ödemeli konut satışı) боюнча керектөөчүлөр үчүн колдонмосу керектөөчү катары иш алып барган сатып алуучулар үчүн төмөнкү эрежелерди белгилейт:
- Сатуучу курулушка уруксат алганга чейин (yapı ruhsatı) алдын ала төлөнүүчү сатууга кол коё албайт.
- Сиз кол коюудан жок дегенде бир күн мурун пландар жана техникалык мүнөздөмөлөр тизмеси менен келишимге чейинки маалымат формасын алышыңыз керек.
- Сатуу kat irtifakı сиздин атыңызга катталуусу менен бирге жазуу жүзүндөгү келишим менен, же нотариус түзгөн сатуу убада келишими менен гана жарактуу. Антпесе ал жараксыз жана сатуучу эч кандай төлөм талап кыла албайт.
- Сиз себебин айтпастан жана айып төлөбөстөн 14 күндүн ичинде баш тарта аласыз.
- Ошондой эле 24 айдын ичинде себебин айтпастан келишимди бузсаңыз болот; анда сатуучу салыктарды жана алымдарды, ошондой эле кол койгондон кийин канча убакыттан соң бузганыңызга жараша баанын 2, 4, 6 же 8 пайызына чейинки компенсацияны талап кыла алат.
- Кыскараак мөөнөт макулдашылбаса, тапшыруу келишимден тартып 48 айдын ичинде болушу керек. Ачкычтарды берүү мыйзамдуу тапшыруу эмес: тапшыруу kat mülkiyeti укугунун сиздин атыңызга катталышын, же kat irtifakı укугунун катталышын жана жашоого жарактуу үйдүн тапшырылышын билдирет.
- 30 же андан көп үйү бар долбоорлор үчүн сатуучу сатуудан мурун курулушту аяктоо камсыздандыруусуна же кабыл алынган башка кепилдик түрүнө (банктык кепилдик кат, баскычтуу төлөм системасы же байланышкан насыя) ээ болушу керек. 30дан аз үй болсо, бул кепилдик милдеттүү эмес.
Жарандык жана курулуп жаткан мүлктү сатып алуу
Эгер курулуп жаткан мүлктү сатып алууну инвестиция аркылуу жарандык үчүн колдонгуңуз келсе, жарандык жобосу жана Тапу жана кадастр башкы башкармалыгы катуураак шарттарды кошот:
- Бирдикте мурунтан эле kat irtifakı же kat mülkiyeti болушу керек. Kat irtifakı жок долбоор жарабайт, 2023-жылдын 12-декабрынан кийин сатып алынган бош жер да жарабайт.
- Сатуу убадасы жолунда кеминде 400 000 АКШ доллары алдын ала төлөнүшү керек, нотариалдык келишимдин күнүнөн кечиктирбестен жана бир гана келишим боюнча. Келишим күнүнөн кийинки төлөмдөр эсептелбейт.
- Милдеттенме берилген учурда бирдик сатууга убада берген тараптын атына катталган болушу керек. Башка убадага негизделген убада кабыл алынбайт.
- Үч жыл бою келишимди өткөрүп бербөө же жокко чыгарбоо милдеттенмеси реестрге белги катары жазылат. Кийин бирдик сизге өткөрүлүп берилгенде, үч жылдын калган бөлүгү жаңы менчик документине өткөрүлөт.
- Курулуш компаниясына таандык бирдик, курулушка уруксат же кызмат көрсөтүү келишими менен көрсөтүлгөндөй, ошол компания бүт курулуш инвестициясын жүзөгө ашырган учурда гана кабыл алынат.
Эгер имарат бүтпөсө, же курулуш компаниясы бирдикти өткөрүп бере албаса, акчаңыз гана эмес, жарандык боюнча ишиңиз да жабыркашы мүмкүн.
Төлөөдөн мурун эмнени текшерүү керек
- Менчик жазуусу. Тапу башкармалыгынын учурдагы жазуусун алыңыз. Ээсин, kat irtifakı түзүлгөнбү, ошондой эле ипотекаларды, камакка алууларды, сот доолорун же мурунку сатуу убадасы белгилерин текшериңиз.
- Курулушка уруксат. Yapı ruhsatı сурап, долбоор ага дал келерин текшериңиз.
- Келишимдин формасы. Жеке макулдашууну эмес, нотариалдык сатуу убада келишимин же тапу башкармалыгында өткөрүп берүүнү талап кылыңыз.
- Белги. Сатуу убадасын менчик документине белги катары жаздырыңыз.
- Кепилдик. 30дан ашык бирдиги бар долбоорлор үчүн сатуучуда кепилдиктин кайсы түрү бар экенин сурап, аны жазуу жүзүндө алыңыз.
- Тапшыруу мөөнөтү жана айыптар. Тапшыруу күнүн (эң көп 48 ай) жана ал өткөрүлүп жиберилсе эмне болорун текшериңиз.
- Төлөмдөр. Банктар аркылуу гана төлөңүз. Чет элдиктер үчүн баа түрк банкына сатылган чет өлкө валютасында төлөнөт жана банк валюта күбөлүгүн тапу башкармалыгына жөнөтөт.
- Пайдаланууга уруксат. Курулуш бүткөндөн кийин iskan берилип, менчигиңиз kat mülkiyeti укугуна айландырылганга чейин көзөмөлдөңүз.
Чет элдиктер үчүн жайгашкан жер боюнча чектөөлөр курулуп жаткан үйлөргө да колдонулат; караңыз чет элдиктер кайдан сатып ала алат.
Биз кантип жардам бере алабыз
Turkey Property Desk чет элдик сатып алуучуларга дал ушул кадамдарда жардам берет: кандай документтер керек экенин текшеребиз, ант берген котормочунун котормосун жана нотариалдык күбөлөндүрүүнү даярдатабыз, тапу башкармалыгына жазабыз, кол коюуда котормочулук кылабыз жана жашоого уруксат же жарандык алуу арыздарын көзөмөлдөйбүз. Бизге WhatsApp аркылуу өз тилиңизде жазыңыз. Белгилүү бир мүлктү юридикалык текшерүү үчүн юристке жана тапу башкармалыгына кайрылыңыз.
Көп берилүүчү суроолор
Kat irtifakı менен kat mülkiyeti укуктарынын айырмасы эмнеде?
Kat irtifakı — курулуп жаткан имараттын бирдигине катталган укук; kat mülkiyeti — бүткөн имараттагы бирдикке толук менчик. Биринчиси пайдаланууга уруксаттын негизинде экинчисине айланат.
Түркиядагы мүлк боюнча iskan деген эмне?
Iskan — бүткөн имаратка пайдаланууга уруксат болгон yapı kullanma izin belgesi документинин жалпы колдонулган аталышы. Кондоминиум мыйзамы аны kat irtifakı укугун kat mülkiyeti укугуна айландыруунун негизи катары колдонот.
Курулуш компаниясы курулушка уруксат алганга чейин батирлерди сата алабы?
Соода министрлигинин маалыматы боюнча, керектөөчүлөргө алдын ала төлөнүүчү турак жай сатуусуна курулушка уруксат (yapı ruhsatı) алынганга чейин кол коюлушу мүмкүн эмес.
Түркияда курулуп жаткан мүлктү сатып алуудан баш тарта аламбы?
Керектөөчүлөр 14 күндүн ичинде себепсиз жана айыпсыз баш тарта алышат жана 24 айдын ичинде келишимди буза алышат, бул учурда сатуучу чыгымдарды жана баанын 8 пайызына чейинки компенсацияны талап кыла алат.
Курулуп жаткан мүлк менен жарандык ала аламбы?
Ооба, эгер бирдикте kat irtifakı же kat mülkiyeti болсо жана менчик документине үч жылга белги катары жазылган бир нотариалдык сатуу убада келишими боюнча кеминде 400 000 АКШ доллары алдын ала төлөнсө.
Курулуп жаткан үйдү тапшыруу канча убакытка созулушу мүмкүн?
Алдын ала төлөнүүчү турак жай боюнча эрежелерге ылайык, кыскараак мөөнөт макулдашылбаса, тапшыруу келишимден тартып 48 айдын ичинде болушу керек.
Бул барак жалпы маалымат болуп саналат, юридикалык, салыктык же инвестициялык кеңеш эмес. Эрежелер жана алымдар өзгөрөт; кол коюудан же төлөөдөн мурун ар бир кадамды тапу башкармалыгы (Tapu), юрист жана лицензиясы бар кыймылсыз мүлк агенти менен тактаңыз.
Расмий булактар
- Mevzuat: №634 Кондоминиум мыйзамы (1–3-беренелер)
- Mevzuat: №2644 Тапу мыйзамы (26-берене)
- Соода министрлиги: Алдын ала төлөнүүчү турак жай сатуу келишимдери тууралуу маалымат (2026-жылдын 5-марты)
- Mevzuat: Түркиянын жарандыгы жөнүндө мыйзамды колдонуу боюнча жобо, 20-берене
- Your Key Türkiye (TKGM): Көп берилүүчү суроолор
- TCMB: Капиталдын кыймылы жөнүндө циркуляр, 13-берене
- TKGM: Түркиянын жарандыгы жөнүндө мыйзамды колдонуу боюнча жобого колдонмо (2024-жылдын 1-февралындагы версиясы; TDUB жарыялаган көчүрмө)