Жер тізілімі туралы заңның 35-бабы бойынша шетелдік сатып алушылар үшін азаматтық, орналасқан жер және көлем шектеулері.
Шетелдік жеке тұлғалар Түркияда мүлікті, егер олардың елі Президент белгілеген тізімде болса, сатып ала алады; Тапу және кадастр бас басқармасының (TKGM) айтуынша, қазіргі уақытта 185 елдің азаматтары сатып ала алады, ал кез келген жер тізілімі басқармасы азаматтықты растай алады. 2012 жылдан бері өзаралық қағидаты (реципроцитет) талап етілмейді. Шетелдіктер әскери тыйым салынған немесе қауіпсіздік аймақтарында сатып ала алмайды, әр адамға бүкіл ел бойынша 30 гектар шектеу қойылған, ал шетелдіктердің меншігі ауданның жеке меншіктегі жерінің 10 пайызынан аспауы тиіс.
Хабарландыруларды қарамас бұрын екі сұраққа нақты жауап қажет: сіздің еліңіздің азаматтары Түркияда мүлік сатып ала ала ма және шетелдіктер сіз қарап жүрген жерде сатып ала ала ма? Екеуі де Жер тізілімі туралы заңның (Tapu Kanunu, № 2644) 35-бабымен және жер тізілімі басқармасының өз жазбаларымен шешіледі. Бұл нұсқаулық 2026 жылғы қазандағы жағдай бойынша ресми ережелерді түсіндіреді.
Қай елдің азаматтары сатып ала алады
35-бапта Президент белгілеген елдердің азаматтары болып табылатын шетелдік жеке тұлғалар Түркияда жылжымайтын мүлікті және шектеулі заттық құқықтарды заңды шектеулер шеңберінде «халықаралық екіжақты қатынастар мен ел мүдделерін ескере отырып» иелене алатыны айтылған. Қазір күшіндегі тізім Министрлер кеңесінің 2012 жылғы 25 маусымдағы 2012/3504 шешімінен алынған. Жер тізілімі органының (TKGM) мәліметі бойынша, сол тізімдегі 185 елдің азаматтары мүлік иелене алады.
Сатып алушыларды жиі шатастыратын екі жайт:
- Өзаралық қағидаты енді өлшем емес. Сыртқы істер министрлігі 2012 жылғы өзгеріс (№ 6302 заң) өзаралық талабынан бас тартқанын түсіндіреді. Сіз Түркияда сатып алу үшін сіздің еліңіз түрік азаматтарына мүлік сатып алуға рұқсат беруі міндетті емес.
- Тізім жарияланбаған. TKGM-нің айтуынша, елдер тізімі жария емес, ал сіздің азаматтығыңызға рұқсат бар-жоғын кез келген жер тізілімі басқармасынан (tapu müdürlüğü) сұрауға болады. Сыртқы істер министрлігі сондай-ақ еліңіздегі Түркия елшілігінен немесе консулдығынан сұрауды ұсынады.
Президент ұлттық мүдделер талап еткен жағдайда мүлік алуды ел, тұлға, аймақ, кезең, саны, үлесі, түрі, көлемі немесе сомасы бойынша шектей, тоқтата тұра немесе тыйым сала алады, сондықтан азаматтықтың мәртебесі өзгеруі мүмкін.
Қос азаматтығы бар және азаматтығы жоқ адамдар
Бірнеше азаматтығы бар адамдарға TKGM тиісті мүлік бойынша құқығы ең аз азаматтықты қолданады. Егер азаматтықтың бірі түрік болса, адам Түркия азаматы ретінде қаралады. Басқа ел берген азаматтығы жоқ адамның құжатын мүлік сатып алу үшін пайдалануға болмайды; азаматтығы жоқ мәртебесін Түркияда көші-қон органы анықтауы тиіс.
Көлем шектеулері: 30 гектар және 10 пайыз
35-бап шетелдік жеке тұлғалардың меншігіндегі мүлікке екі шек белгілейді:
- Бір адамға 30 гектар бүкіл ел бойынша, жылжымайтын мүлік пен дербес және тұрақты шектеулі заттық құқықтарды қоса есептегенде. Президент бір адамға шаққандағы осы шекті екі есе ұлғайта алады.
- Ауданның 10 пайызы: шетелдік жеке тұлғалардың иелігіндегі жалпы аумақ ауданның жеке меншікке берілуі мүмкін жерінің он пайызынан аспауы тиіс.
Қарапайым пәтер немесе үй 30 гектардан әлдеқайда аз, бірақ 10 пайыздық ереже шетелдіктер көп мүлік иеленген аудандарда шетелдіктерге сатуды тоқтатуы мүмкін. Жер тізілімі басқармасы мұны өтініш бергенде тексереді.
Әскери және қауіпсіздік аймақтары
Әскери тыйым салынған аймақтардағы немесе әскери қауіпсіздік аймақтарындағы, не шетелдік жеке тұлғаларға жабық басқа аумақтардағы мүлікті шетелдіктер иелене алмайды. TKGM әскери аймақтар туралы ақпарат енді барлық 81 провинцияда жер тізіліміне енгізілгенін көрсетеді, сондықтан жер тізілімі басқармасы әскери қолбасшылықтарға хат жазудың орнына тізілімді тікелей тексереді. Іс жүзінде бұл жауап меншік жазбасында көрінетінін және мүлікке қатысы болса, мекеме сізге хабарлайтынын білдіреді.
Басқа жерлер қосымша келісімді қажет етеді:
- Арнайы қауіпсіздік аймақтары (özel güvenlik bölgeleri): провинция губернаторлығының рұқсаты қажет.
- Қорғалатын аумақтар (sit alanları): жер тізілімі басқармасы мәмілеге дейін Мәдениет және туризм министрлігімен немесе Қоршаған орта, қала құрылысы және климаттың өзгеруі министрлігімен кеңеседі.
Ғимараты жоқ жер
Шетелдік жеке тұлғалар жоғарыдағы шектеулер шеңберінде кез келген мүлік түрін, соның ішінде үйлерді, кеңселерді, жер телімдерін және егістік жерлерді сатып ала алады. Бірақ ғимараты жоқ жер сатып алсаңыз, жоспарлаған жобаңызды екі жыл ішінде тиісті министрлікке ұсынуыңыз керек. Олай етпесеңіз немесе бекітілген жоба уақытында аяқталмаса, мүлік тарату (tasfiye) тәртібіне түседі: Қазына және қаржы министрлігі оны сату үшін бір жылға дейін мерзім береді, одан кейін ол сатылады және сіз түскен қаражатты аласыз. Осылай сатып алынған жер инвестиция арқылы азаматтық алуға да жарамайды.
Компаниялар және мұра
- Шетел заңы бойынша құрылған шетелдік компаниялар Түркияда мүлікті тек арнайы заңдар шеңберінде иелене алады.
- Шетел капиталы бар түрік компаниялары 36-бапқа жатады және белгілі бір аймақтар үшін әскери органдардың немесе губернатордың рұқсатын қажет етеді.
- Мұра: шетелдіктер мұраға ие бола алады, бірақ 35-бап шектеулерінен асып мұраға қалған мүлік Қазына және қаржы министрлігі берген мерзім ішінде таратылуы тиіс.
Жер тізілімі басқармасындағы құжаттар
TKGM-нің шетелдік сатып алушыларға арналған тізіміне мыналар кіреді:
- төлқұжат немесе ұлттық жеке куәлік (латын әліпбиінде болмаса, түрікше аудармасымен);
- қол қойылған және фотосуреті бар жеке басы туралы ақпарат нысаны;
- шетел валютасындағы баға банкке сатылғаннан кейін банк жер тізілімі басқармасына тіркелген электрондық пошта (KEP) арқылы жіберетін шетел валютасын сатып алу туралы куәлік (döviz alım belgesi);
- ғимараттар үшін жер сілкінісінен міндетті сақтандыру;
- тараптардың бірі түрік тілін білмесе, аймақтық немесе бірінші сатыдағы сот әділет комиссиясы уәкілеттік берген ант берген аудармашы;
- сіздің атыңыздан біреу әрекет етсе, TKGM-нің шетелде берілген құжаттарға қойылатын ережелеріне сай сенімхат.
TKGM порталында шетелдік жеке тұлғалардың әдеттегі сатып алуы үшін бағалау есебі талабы алынып тасталғаны көрсетілген; бағалауға негізделген сома анықтау куәлігі тек азаматтық алу мақсатындағы сатып алуда талап етіледі. Жер тізілімі басқармасы қол қоюға дейін меншік құжатын тіркеу алымы мен айналым қорының ақысы туралы SMS арқылы хабарлайды. Егер сапарға шыға алмасаңыз, TKGM-нің Берлиндегі кеңсесі жер тізіліміндегі мәмілелерді сіз мүлік орналасқан жерге бармай-ақ жүргізе алады.
Қысқа тексеру тізімі
- Жер тізілімі басқармасынан сіздің азаматтығыңыз бойынша сатып алуға бола ма, сұраңыз.
- Меншік жазбасын алып, әскери аймақ, арнайы қауіпсіздік немесе қорғалатын аумақ туралы жазбаларды тексеріңіз.
- Ауданның 10 пайыздық шегі сатуға мүмкіндік бере ме, тексеріңіз.
- Жерде ғимарат болмаса, екі жылдық жоба міндетін жоспарлаңыз.
- Аударылған жеке басты куәландыратын құжаттарды және қажет болса, сенімхатты дайындаңыз.
Құрылыс аяқталғанға дейін сатып алуды жоспарлап жүрсіз бе? Салынып жатқан мүліктің тәуекелдері бетін оқыңыз. Азаматтық үшін сатып аласыз ба? Мүлікке инвестиция арқылы азаматтық бетін оқыңыз.
Біз қалай көмектесе аламыз
Turkey Property Desk шетелдік сатып алушыларға дәл осы кезеңдерде көмектеседі: қандай құжаттар қажет екенін тексереміз, ант берген аудармашының аудармасы мен нотариаттық куәландыруды дайындатамыз, жер тізіліміне жазамыз, қол қою кезінде аударма жасаймыз және тұруға рұқсат немесе азаматтық алу өтініштерін қадағалаймыз. Бізге WhatsApp арқылы өз тіліңізде жазыңыз. Нақты мүлікті заңдық тексеру үшін заңгерге және жер тізіліміне жүгініңіз.
Жиі қойылатын сұрақтар
Азаматтары Түркияда мүлік сатып ала алатын елдердің тізімі бар ма?
Иә. TKGM мәліметі бойынша, 2012/3504 шешімінде 185 ел көрсетілген, бірақ тізім жария емес. Кез келген жер тізілімі басқармасы сіздің азаматтығыңызға рұқсат бар-жоғын айта алады.
Түркия шетелдік сатып алушылардан өзаралық қағидатын талап ете ме?
Жоқ. Сыртқы істер министрлігі Жер тізілімі туралы заңның 35-бабына 2012 жылы енгізілген өзгеріс өзаралық талабынан бас тартқанын түсіндіреді.
Мүліктің әскери аймақта екенін қалай білемін?
TKGM-нің айтуынша, әскери аймақтар туралы ақпарат барлық 81 провинцияда жер тізіліміне енгізілген, сондықтан жер тізілімі басқармасы меншік жазбасын тікелей тексеріп, сізге хабарлайды.
Шетелдік Түркияда қанша жерге иелік ете алады?
Бүкіл ел бойынша бір адамға 30 гектарға дейін, Президент оны екі есеге ұлғайта алады, ал аудандағы шетелдіктердің меншігі оның жеке меншікке берілуі мүмкін аумағының 10 пайызынан аспауы тиіс.
Шетелдік ғимараты жоқ жер сатып ала ала ма?
Иә, бірақ сатып алушы екі жыл ішінде тиісті министрлікке құрылыс жобасын ұсынуы тиіс, әйтпесе жер тарату тәртібіне түседі.
Менің екі азаматтығым бар. Қайсысы есептеледі?
TKGM құқығы ең аз азаматтықты қолданады. Азаматтықтың бірі түрік болса, сіз Түркия азаматы ретінде қараласыз.
Бұл бет – жалпы ақпарат, құқықтық, салықтық немесе инвестициялық кеңес емес. Ережелер мен алымдар өзгереді; қол қоймас немесе төлемес бұрын әр қадамды жер тізілімімен (Tapu), заңгермен және лицензиясы бар жылжымайтын мүлік агентімен нақтылаңыз.