Projeden konut: hukuki riskler ve kontrol edilecekler

"Projeden" satın almak, bina bitmeden, hatta bazen inşaat başlamadan bir daire için ödeme yapmak demektir. Türkiye'de bu yaygındır ve kanun alıcılara bir miktar koruma sağlar; ancak bu koruma, ne tür bir tapu ve sözleşme elde ettiğinize bağlıdır. Bu rehber, ilgili Türkçe terimleri, tüketicilere yönelik kuralları ve alımı vatandaşlık için kullanmayı planlıyorsanız geçerli ek şartları açıklar. Kurallar Ekim 2026 itibarıyladır.

Bilmeniz gereken üç tapu aşaması

Türk hukuku üç durumu birbirinden ayırır ve hangisinin geçerli olduğunu tapu gösterir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre kat irtifakı, binanın tamamı için verilmiş yapı kullanma izin belgesine (yaygın adıyla iskân) dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir. Çevirme, arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri tarafından talep edilebilir. Yapı kullanma izin belgesi alınana kadar tapunuz kat irtifakı aşamasında kalır.

Bitmemiş bir konut için iki sözleşme yolu

• Kat irtifakının hemen devri. Müteahhit, bağımsız bölümünüze ait kat irtifakını tapu müdürlüğünde size devreder. Adınız baştan itibaren sicilde yer alır.
• Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi. Müteahhit bağımsız bölümü daha sonra devretmeyi vaat eder. Tapu Kanununun 26. maddesine göre noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin talebiyle sicile şerh edilebilir; satış şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde tamamlanmazsa şerh kendiliğinden silinir.

Şerh verilmemiş özel bir anlaşma, rezervasyon formu veya yalnızca müteahhidin ofisinde imzalanan bir "satış sözleşmesi" tapu işlemi değildir. Aşağıdaki tüketici kurallarına göre böyle bir sözleşme ön ödemeli konut satışlarında geçersizdir.

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin korunması

Ticaret Bakanlığının ön ödemeli konut satışına ilişkin tüketici rehberi, tüketici sıfatıyla hareket eden alıcılar için şu kuralları belirler:

• Satıcı, yapı ruhsatı almadan önce ön ödemeli satış sözleşmesi imzalayamaz.
• İmzadan en az bir gün önce, planlar ve teknik şartname listesiyle birlikte size bir ön bilgilendirme formu verilmelidir.
• Satış ancak kat irtifakının adınıza tesciliyle birlikte yazılı sözleşmeyle veya noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle yapılırsa geçerlidir. Aksi hâlde geçersizdir ve satıcı hiçbir ödeme talep edemez.
• Herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden 14 gün içinde cayabilirsiniz.
• Ayrıca 24 ay içinde gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilirsiniz; bu durumda satıcı, imzadan ne kadar süre sonra feshettiğinize göre vergi ve harçlar ile bedelin yüzde 2, 4, 6 veya 8'ine kadar tazminat talep edebilir.
• Daha kısa bir süre kararlaştırılmadıkça teslim, sözleşmeden itibaren 48 ay içinde yapılmalıdır. Anahtarın verilmesi hukuki anlamda teslim değildir: teslim, kat mülkiyetinin adınıza tescili veya kat irtifakının tescili ile birlikte oturmaya elverişli bir konutun teslimi anlamına gelir.
• 30 veya daha fazla konutlu projelerde satıcının satıştan önce bina tamamlama sigortası veya kabul edilen başka bir teminat türü (banka teminat mektubu, aşamalı ödeme sistemi veya bağlı kredi) sağlamış olması gerekir. 30 konutun altında bu teminat zorunlu değildir.

Vatandaşlık ve projeden alımlar

Projeden bir alımı yatırım yoluyla vatandaşlık için kullanmak istiyorsanız, vatandaşlık yönetmeliği ve TKGM daha sıkı şartlar getirir:

• Bağımsız bölümde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır. Kat irtifakı olmayan bir proje uygun değildir; 12 Aralık 2023'ten sonra satın alınan boş arsa da uygun değildir.
• Satış vaadi yolunda en az 400.000 ABD doları peşin ödenmeli, bu ödeme en geç noterde düzenlenen sözleşmenin tarihinde ve tek bir sözleşmeyle yapılmalıdır. Sözleşme tarihinden sonraki ödemeler dikkate alınmaz.
• Taahhüt verildiğinde bağımsız bölüm, satışı vaat eden taraf adına tescilli olmalıdır. Başka bir vaade dayanan vaat kabul edilmez.
• Sözleşmeyi üç yıl boyunca devretmeme veya feshetmeme taahhüdü sicile şerh edilir. Bağımsız bölüm daha sonra size devredildiğinde üç yılın kalan kısmı yeni tapuya taşınır.
• Müteahhit şirkete ait bir bağımsız bölüm, ancak yapı ruhsatı veya hizmet sözleşmesiyle gösterildiği üzere inşaat yatırımının tamamını o şirket gerçekleştirmişse kabul edilir.

Bina tamamlanmazsa veya müteahhit bağımsız bölümü devredemezse, paranızla birlikte vatandaşlık dosyanız da etkilenebilir.

Ödeme yapmadan önce kontrol edilecekler

1. Tapu kaydı. Güncel tapu kaydını alın. Maliki, kat irtifakının kurulup kurulmadığını ve varsa ipotek, haciz, dava veya önceki satış vaadi şerhlerini kontrol edin.
2. Yapı ruhsatı. Yapı ruhsatını isteyin ve projenin ruhsatla uyumlu olduğunu kontrol edin.
3. Sözleşme şekli. Özel bir anlaşma yerine noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde veya tapu müdürlüğünde devirde ısrar edin.
4. Şerh. Satış vaadini tapuya şerh ettirin.
5. Teminat. 30 ve üzeri bağımsız bölümlü projelerde satıcının hangi teminat türüne sahip olduğunu sorun ve bunu yazılı olarak alın.
6. Teslim tarihi ve cezai şartlar. Teslim tarihini (en fazla 48 ay) ve bu tarih kaçırılırsa ne olacağını kontrol edin.
7. Ödemeler. Yalnızca bankalar aracılığıyla ödeme yapın. Yabancılar için bedel, bir Türk bankasına satılan dövizle ödenir ve banka döviz alım belgesini (DAB) tapu müdürlüğüne gönderir.
8. Yapı kullanma izin belgesi. İnşaat tamamlandıktan sonra iskân alınana ve tapunuz kat mülkiyetine çevrilene kadar süreci takip edin.

Yabancılara yönelik konum sınırlamaları projeden konutlar için de geçerlidir; bkz. yabancılar nerede taşınmaz alabilir.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.