Общее требование об оценке для иностранных покупателей отменено; при покупке ради гражданства нужен сертификат на основе оценки (TTB).
На портале Your Key Türkiye ТКГМ (TKGM, Главное управление земельного реестра и кадастра) указано, что требование об отчёте об оценке при обычной покупке недвижимости иностранными физическими лицами отменено. Для покупок, используемых для получения турецкого гражданства, нужен Сертификат об определении суммы (TTB). Он основан на отчёте об оценке компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK), передаётся в электронном виде через Web Tapu/TADEBİS и действует двенадцать месяцев. Если стоимость в TTB ниже порога для гражданства, заявление отклоняется.
Много лет иностранным покупателям в Турции говорили одно и то же: прежде чем земельный реестр оформит на вас недвижимость, нужно заказать отчёт об оценке (değerleme raporu, его часто называют отчётом ekspertiz). Теперь это уже не общее правило. В этом руководстве объясняется, что сегодня, на 19 октября 2026, говорит ведомство земельного реестра (ТКГМ) и когда оценка всё ещё обязательна.
Кратко
| Ваша покупка | Требует ли земельный реестр оценку? |
|---|---|
| Обычная покупка иностранным физическим лицом (жильё, магазин, земля) | Нет. На портале Your Key Türkiye ТКГМ указано, что практика отчётов об оценке при приобретениях иностранными физическими лицами отменена. |
| Покупка, используемая для турецкого гражданства за инвестиции | Да. Нужен сертификат об определении суммы (TTB) на основе отчёта об оценке компании, уполномоченной Советом по рынкам капитала (SPK). |
На многих сайтах агентств до сих пор описано старое правило. Если кто-то настаивает, что отчёт об оценке обязателен при покупке не ради гражданства, попросите указать действующее правило ТКГМ.
Покупка ради гражданства: TTB
Для покупок ради гражданства ТКГМ ввело Сертификат об определении суммы (Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi, TTB). ТКГМ описывает его так:
- Кто его готовит. Любая оценочная компания, уполномоченная Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK), составляет отчёт об оценке. TTB готовится как приложение к этому отчёту в информационной системе оценки ТКГМ — TADEBİS.
- Как он попадает в земельный реестр. Только в электронном виде, через TAKBİS/Web Tapu. ТКГМ сообщает, что TTB на бумаге рассматриваться не будет, а отчёты об оценке нельзя сдать лично.
- Как его заказать. Через Web Tapu/TADEBİS, в меню запроса отчёта об оценке для гражданства.
- Что в нём указано. Сумма инвестиции, которую земельный реестр может принять для целей гражданства по данному объекту.
- Правовая основа. Циркуляр ТКГМ 2024/2 об отчётах об оценке при приобретениях иностранцами (действует с 1 марта 2024) и Циркуляр 2024/4 о положении о гражданстве. По данным ТКГМ, система TTB заработала с изменением Циркуляра 2024/4 от 9 декабря 2024.
Сумма должна достичь порога трижды
Для гражданства ТКГМ отдельно проверяет три показателя: цену, заявленную в тапу (или в договоре обещания продажи), общую сумму банковских переводов или платежей и стоимость в TTB. Каждый из них должен достигать суммы, которую положение о гражданстве требовало на дату покупки, — сейчас не менее 400 000 долларов США. ТКГМ сообщает, что для сделок, связанных с гражданством, после 13 июня 2024 сумма инвестиции должна подтверждаться TTB, и если стоимость в TTB ниже требуемой суммы, заявление отклоняется. Высокая цена в договоре не поможет, если оценка окажется ниже. Другие условия описаны в материале гражданство за инвестиции в недвижимость.
Срок действия: двенадцать месяцев
ТКГМ указывает, что TTB действует двенадцать месяцев с даты выдачи и что между TTB и подачей заявления на сделку, связанную с гражданством, должно пройти не более двенадцати месяцев. Если прошло больше двенадцати месяцев, отчёт об оценке, на котором основан сертификат, нужно обновить. После подачи заявления TTB остаётся действительным до завершения этой сделки. Если вы запрашиваете отметку об обязательстве для гражданства позже чем через двенадцать месяцев после продажи, TTB, полученный при продаже, не нужно обновлять только по этой причине.
Исключения и особые случаи
- Если стороной сделки является государственный орган или его компании, по данным ТКГМ подтверждение TTB не требуется.
- С 28 сентября 2026 при продажах или договорах обещания продажи для гражданства инвестиционными фондами недвижимости (GYO), по данным ТКГМ, фонд должен либо представить отчёт об оценке, опубликованный на Платформе публичного раскрытия информации (KAP) до сделки и показывающий стоимость объекта, либо запросить новый отчёт об оценке на основе TTB через Web Tapu/TADEBİS.
- Если по объекту есть и TTB, и более ранний отчёт об оценке от GEDAŞ, по данным ТКГМ обычно используется более поздний, но заявитель может попросить любой из них, и значения не сравниваются.
Стоит ли заказывать оценку при обычной покупке?
Земельный кадастр её больше не требует, но некоторые покупатели заказывают независимую оценку, чтобы понять, разумна ли запрашиваемая цена. Это личное решение. Если вы решите её заказать, обращайтесь в компанию, уполномоченную SPK. SPK публикует на своём сайте список уполномоченных компаний по оценке недвижимости с контактными данными. SPK также поясняет, что оценки, сделанные вне рынков капитала (например, для земельного реестра или налоговых целей), не входят в его надзор, а жалобы на них направляются в Ассоциацию оценщиков Турции (TDUB).
Стоимость оценки устанавливают компании, а не ТКГМ, поэтому официального тарифа нет. Перед заказом запросите письменное предложение.
Чего оценка не покажет
Связанные руководства
- Покупка недвижимости в Турции иностранцем: шаг за шагом
- Расходы при покупке недвижимости в Турции
- Документы для заявления на гражданство по странам
- Все руководства — в нашем разделе о процессе покупки
Чем мы можем помочь
Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли иностранцам отчёт об оценке для покупки недвижимости в Турции?
Для обычных покупок — нет. На портале ТКГМ указано, что практика отчётов об оценке для иностранных физических лиц отменена. Оценка требуется только для покупок, используемых для гражданства, в форме TTB.
Что такое TTB?
Сертификат об определении суммы для гражданства через недвижимость. Он готовится на основе отчёта об оценке компании, уполномоченной SPK, в системе TADEBİS ТКГМ и показывает сумму инвестиции, которую земельный реестр принимает для гражданства.
Сколько действует TTB?
Двенадцать месяцев с даты выдачи. Если до подачи заявления, связанного с гражданством, прошло больше двенадцати месяцев, отчёт об оценке, лежащий в его основе, нужно обновить.
Можно ли принести отчёт об оценке в земельный реестр на бумаге?
Нет. По данным ТКГМ, TTB должен поступить через электронную систему, а TTB на бумаге не рассматривается.
Что, если оценка ниже цены, которую я заплатил?
Для гражданства цена в тапу, платежи и стоимость в TTB должны каждая достигать требуемой суммы. По данным ТКГМ, если стоимость в TTB ниже, заявление отклоняется.
Кто может подготовить отчёт об оценке для гражданства?
Любая компания по оценке недвижимости, уполномоченная Советом по рынкам капитала (SPK). SPK публикует список уполномоченных компаний на своём сайте.
Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и сборы меняются; перед подписанием или оплатой проверяйте каждый шаг в земельном реестре (Tapu), у юриста и у лицензированного агента по недвижимости.
Официальные источники
- Your Key Türkiye (ТКГМ): Сертификат об определении суммы (TTB)
- Your Key Türkiye (ТКГМ): приобретение недвижимости иностранными физическими лицами (оценка отменена)
- Your Key Türkiye (ТКГМ): часто задаваемые вопросы, разделы 7 и 10
- Your Key Türkiye (ТКГМ): руководство по приобретению недвижимости (срок действия TTB)
- Совет по рынкам капитала (SPK): компании по оценке недвижимости — вводное руководство
- Совет по рынкам капитала (SPK): контакты компаний по оценке недвижимости