Гражданство Турции за покупку недвижимости: официальные правила

Последняя проверка: 19 октября 2026 · Редакция

Что на самом деле требуют положение о гражданстве и земельный реестр для получения гражданства через покупку недвижимости на 400 000 долларов и в каком порядке идут шаги.

Коротко

Иностранец может подать заявление на гражданство Турции после покупки недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США с отметкой в реестре о запрете продажи в течение трёх лет. Другой вариант — после предоплаты этой суммы по нотариальному договору обещания продажи за объект с kat irtifakı (сервитут на строительство) или kat mülkiyeti (полное право собственности на помещение). Каждая из трёх сумм — заявленная цена, банковские платежи и оценка TTB — должна достигать 400 000 долларов, а иностранную валюту нужно продать турецкому банку. Незастроенные участки, сельскохозяйственные участки, доли и недвижимость, купленная у иностранного владельца, не подходят.

Турция позволяет иностранцу подать заявление на гражданство в «исключительном» порядке после инвестиций в недвижимость. Сама норма короткая, но подходит ли покупка на самом деле, решают подробные условия Главного управления земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM, ТКГМ). В этом руководстве описаны официальные правила по состоянию на октябрь 2026 года, условия, с которыми чаще всего возникают проблемы, и порядок действий.

Правовая норма в одном абзаце

Подпункт (b) пункта 2 статьи 20 Положения о применении Закона о турецком гражданстве гласит, что иностранец может получить турецкое гражданство решением Президента, если Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата подтвердит одно из двух:

лицо купило недвижимость стоимостью не менее 400 000 долларов США (или эквивалент в другой иностранной валюте), и в земельный реестр внесена отметка «не подлежит продаже в течение трёх лет»; или
лицо внесло не менее 400 000 долларов США предоплатой по нотариальному договору обещания продажи (satış vaadi sözleşmesi), и в земельный реестр внесено обязательство не передавать и не расторгать этот договор в течение трёх лет.

С 12 декабря 2023 года объект должен быть либо самостоятельной единицей с kat mülkiyeti или kat irtifakı (полное право собственности на помещение или сервитут на строительство, подробнее в нашем руководстве по покупке на этапе строительства), либо участком, зарегистрированным как земля под застройку, с законным капитальным зданием, на которое есть разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izin belgesi). Договоры обещания продажи подходят только для объектов с kat mülkiyeti или kat irtifakı.

Порог в 400 000 долларов действует для договоров купли-продажи и договоров обещания продажи, подписанных 13 июня 2022 года или позже; раньше пороги были ниже. Гражданство никогда не выдаётся автоматически: инвестиционный сертификат лишь открывает возможность подать заявление, которое затем рассматривают власти, в том числе с точки зрения национальной безопасности и общественного порядка.

Что не подходит

Официальный портал ТКГМ для иностранных покупателей (Your Key Türkiye) и его руководство для управлений земельного реестра перечисляют ряд исключений. Самые важные из них:

Незастроенные и сельскохозяйственные участки, купленные после 12 декабря 2023 года.
Доли в недвижимости (hisseli edinim), приобретённые после 1 февраля 2023 года. Купить объект целиком у нескольких совладельцев можно; купить долю — нельзя.
Таймшеры (devre mülk).
Добор недостающей суммы договором обещания продажи. Если ваших покупок не хватает до 400 000 долларов, дополнить сумму договором обещания продажи нельзя, а при варианте с обещанием продажи вся сумма должна быть достигнута в одном договоре.
Покупки на имя другого лица, например супруга, ребёнка или вашей собственной компании. Учитываются только покупки на имя самого заявителя.
Объекты, уже связанные с иностранными владельцами: недвижимость, зарегистрированная на иностранца или на лицо, получившее гражданство через инвестиции, или вторичное жильё, которое такой владелец передал турецкому лицу или компании в течение последних трёх лет. То же касается недвижимости, зарегистрированной на компанию, в которой вы или ваши близкие родственники являетесь партнёром или руководителем. Один объект можно использовать для заявления на гражданство только один раз.
Объекты с законной ипотекой (kanuni ipotek) или с записями, которые могут изменить право собственности, например с уже внесённой отметкой об обещании продажи или с текущим судебным спором.

Количество объектов, которые можно купить по договору купли-продажи для достижения порога, не ограничено, и покупать их в один день не обязательно.

Три суммы, каждая из которых должна достигать 400 000 долларов

Земельный реестр проверяет сумму инвестиций тремя отдельными способами, и каждая сумма должна сама по себе соответствовать порогу:

Заявленная цена в официальном акте купли-продажи (resmi senet) или цена в договоре обещания продажи.
Платежи: банковские квитанции (dekont), подтверждающие, что деньги поступили продавцу или стороне, разумно связанной со сделкой. Наличные, переданные из рук в руки, и заявление сторон не принимаются; запись SWIFT принимается, если её связь с объектом и сторонами очевидна.
Свидетельство об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Его оформляют на основании отчёта об оценке от оценочной компании, имеющей лицензию Совета по рынкам капитала, и направляют в электронном виде через систему ТКГМ Web Tapu/TADEBİS. Бумажные копии не принимаются, а TTB старше двенадцати месяцев нужно обновить.

Кроме того, иностранную валюту для оплаты цены нужно продать банку, работающему в Турции (банк перепродаёт её Центральному банку). Банк выдаёт свидетельство о покупке иностранной валюты (döviz alım belgesi, DAB) и направляет его в земельный реестр по зарегистрированной электронной почте (KEP); передать его самостоятельно нельзя. Цена в акте указывается в турецких лирах на основании DAB, и сумма DAB не может включать НДС, комиссию, сборы или налоги.

Если хотя бы одна из трёх сумм меньше 400 000 долларов, в выдаче инвестиционного сертификата отказывают. Согласуйте цену, способ оплаты и оценку до подписания, а не после.

Сертификат соответствия и дальнейшие шаги

Проверьте объект. Убедитесь в земельном реестре, что вид права собственности, история владельцев и записи в реестре соответствуют условиям выше. См. также где иностранцы могут покупать недвижимость.
Закажите оценку для гражданства через Web Tapu/TADEBİS, чтобы TTB поступило в земельный реестр в электронном виде.
Продайте валюту турецкому банку и проследите, чтобы DAB было направлено по KEP в нужное управление земельного реестра.
Подпишите сделку в земельном реестре. При продаже (или позже) вы даёте трёхлетнее обязательство, и в реестр вносится отметка. Если вы не говорите по-турецки, должен присутствовать присяжный переводчик, уполномоченный Комиссией по вопросам правосудия регионального суда или Комиссией по вопросам правосудия судов первой инстанции.
Инвестиционный сертификат. Земельный реестр направляет дело в уполномоченное региональное управление. Если условия выполнены, оно выдаёт Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (сертификат об инвестициях в недвижимость, по-английски его часто называют «certificate of conformity», сертификат соответствия) и уведомляет Управление миграционной службы при Президенте и Главное управление по делам населения и гражданства. Вас информируют по электронной почте.
Вид на жительство. Вы подаёте заявление в провинциальное управление миграции на вид на жительство инвестора (Закон 6458, подпункт (j) пункта 1 статьи 31).
Заявление на гражданство. Затем вы подаёте заявление в провинциальное управление по делам населения и гражданства. В заявление можно включить вашего супруга-иностранца, а также несовершеннолетних или находящихся на иждивении детей-иностранцев — ваших и вашего супруга. Документы описаны в разделе документы для заявителей на гражданство.

Документы и официальный сбор

Для дела о гражданстве пункт 3 статьи 20 Положения перечисляет: форму заявления, паспорт, документы о гражданском состоянии (свидетельство о браке, разводе или смерти — в зависимости от ситуации), свидетельство о рождении или выписку из семейного реестра, подтверждающие родственные связи, и квитанцию об оплате сбора за услугу. Сбор за заявление на гражданство в исключительном порядке в 2026 году составляет 135,45 турецкой лиры, как опубликовало управление по делам населения провинции Эдирне 14 января 2026 года.

Для земельного реестра ТКГМ указывает: данные свидетельства о праве собственности, паспорт (при необходимости с переводом), анкету с личными данными и свежей фотографией, TTB, обязательное страхование от землетрясений для зданий, квитанцию с подтверждением банка, DAB, присяжного переводчика, если одна из сторон не говорит по-турецки, и, если за вас действует другое лицо, доверенность, соответствующую правилам ТКГМ для документов, оформленных за рубежом.

Трёхлетняя отметка

Обязательство вносится в реестр как отметка о том, что объект не будет продан в течение трёх лет с даты приобретения (или внесения отметки). По истечении трёх лет её снимают только по заявлению владельца. Если владелец просит снять её раньше, после выдачи сертификата, земельный реестр сразу сообщает об этом в управление по делам населения и гражданства. Согласно статье 31 Закона о гражданстве, решение о гражданстве, полученное на основании ложных сведений или сокрытия фактов, отменяется. О том, что происходит при последующей продаже, читайте в разделе продажа недвижимости и налоги.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.

Часто задаваемые вопросы

Какова минимальная сумма инвестиций в недвижимость для турецкого гражданства?

Не менее 400 000 долларов США или эквивалент в другой иностранной валюте согласно подпункту (b) пункта 2 статьи 20 положения о гражданстве — для договоров купли-продажи и договоров обещания продажи начиная с 13 июня 2022 года.

Можно ли объединить несколько объектов, чтобы набрать 400 000 долларов?

Да, количество объектов, купленных по договору купли-продажи, не ограничено. Однако при варианте с обещанием продажи вся сумма должна быть достигнута в одном нотариальном договоре, а недостающую сумму нельзя добрать договором обещания продажи.

Можно ли купить землю или долю в недвижимости для гражданства?

Нет. Незастроенные и сельскохозяйственные участки, купленные после 12 декабря 2023 года, а также доли, приобретённые после 1 февраля 2023 года, использовать для гражданства нельзя.

Нужен ли отчёт об оценке для гражданства?

Да. На основании оценки компании, имеющей лицензию Совета по рынкам капитала, оформляется свидетельство об определении суммы (TTB), которое направляется в электронном виде через Web Tapu/TADEBİS. Оно действительно двенадцать месяцев.

Могут ли супруг и дети тоже получить гражданство?

Закон позволяет включить в заявление супруга-иностранца инвестора, а также несовершеннолетних или находящихся на иждивении детей-иностранцев инвестора и его супруга.

Можно ли продать недвижимость после получения гражданства?

Отметка о запрете продажи действует три года, после чего её снимают по заявлению владельца. Если снять её просят раньше, земельный реестр уведомляет управление по делам населения и гражданства.

Эта страница содержит общую информацию и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила и сборы меняются; уточняйте каждый шаг в земельном реестре (Tapu), у юриста и у лицензированного агента по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать или оплачивать.