Могут ли граждане моей страны купить недвижимость в Турции?

Прежде чем смотреть объявления, нужно получить чёткий ответ на два вопроса: могут ли граждане вашей страны вообще покупать недвижимость в Турции и могут ли иностранцы покупать в том месте, которое вы рассматриваете. Оба вопроса решаются на основании статьи 35 Закона о земельном реестре (Tapu Kanunu, № 2644) и данных самого земельного реестра. В этом руководстве изложены официальные правила по состоянию на октябрь 2026 года.

Граждане каких стран могут покупать

Статья 35 гласит, что иностранные физические лица — граждане стран, определённых Президентом, могут приобретать в Турции недвижимость и ограниченные вещные права в установленных законом пределах «с учётом международных двусторонних отношений и интересов страны». Действующий список основан на Постановлении Совета министров 2012/3504 от 25 июня 2012 года. По данным земельного реестра (ТКГМ), приобретать недвижимость могут граждане 185 стран из этого списка.

Два момента часто сбивают покупателей с толку:

• Взаимность больше не является критерием. Министерство иностранных дел поясняет, что поправка 2012 года (Закон 6302) отменила требование взаимности. Чтобы вы могли купить недвижимость в Турции, ваша страна не обязана разрешать покупку недвижимости гражданам Турции.
• Список не публикуется. ТКГМ сообщает, что список стран не является открытым и что спросить, разрешено ли покупать гражданам вашей страны, можно в любом отделении земельного реестра (tapu müdürlüğü). Министерство иностранных дел также рекомендует обращаться в посольство или консульство Турции в вашей стране.

Президент также может ограничить, приостановить или запретить приобретение недвижимости по признаку страны, лица, региона, периода, количества, доли, вида, площади или суммы, если этого требуют национальные интересы. Поэтому статус того или иного гражданства может измениться.

Лица с двойным гражданством и лица без гражданства

Для людей с несколькими гражданствами ТКГМ применяет то гражданство, которое даёт меньше всего прав в отношении данного объекта. Если одно из гражданств турецкое, человек рассматривается как гражданин Турции. Документ лица без гражданства, выданный другой страной, нельзя использовать для покупки недвижимости: статус лица без гражданства должен быть установлен в Турции миграционной службой.

Ограничения по площади: 30 гектаров и 10 процентов

Статья 35 устанавливает два предела для недвижимости, принадлежащей иностранным физическим лицам:

• 30 гектаров на человека по всей стране, с учётом недвижимости и самостоятельных и постоянных ограниченных вещных прав. Президент может увеличить этот предел на одного человека вдвое.
• 10 процентов района: общая площадь, принадлежащая иностранным физическим лицам, не может превышать десяти процентов земли района, которая может находиться в частной собственности.

Обычная квартира или дом намного меньше 30 гектаров, но правило 10 процентов может остановить продажи иностранцам в районах, где многие иностранцы уже владеют недвижимостью. Земельный кадастр проверяет это при подаче заявления.

Военные зоны и зоны безопасности

Иностранцы не могут приобретать недвижимость в военных запретных зонах, военных зонах безопасности и других районах, закрытых для иностранных физических лиц. ТКГМ сообщает, что сведения о военных зонах уже внесены в земельный реестр во всех 81 провинции, поэтому отделение кадастра проверяет реестр напрямую, а не направляет запросы военному командованию. На практике это означает, что ответ виден в записи о праве собственности, и отделение сообщит вам, если объект попадает под ограничения.

Для других мест нужно дополнительное разрешение:

• Особые зоны безопасности (özel güvenlik bölgeleri): требуется разрешение губернаторства провинции.
• Охраняемые территории (sit alanları): перед сделкой земельный реестр консультируется с Министерством культуры и туризма или Министерством окружающей среды, градостроительства и изменения климата.

Земля без строений

Иностранные физические лица могут покупать недвижимость любого вида, включая дома, офисы, участки и поля, с учётом указанных выше ограничений. Но если вы покупаете землю без строений, вы должны в течение двух лет представить в соответствующее министерство проект, который планируете реализовать. Если вы этого не сделаете или одобренный проект не будет завершён в срок, недвижимость подлежит ликвидации (tasfiye): Министерство казначейства и финансов даёт срок до одного года на её продажу, после чего она продаётся, а вы получаете вырученные средства. Купленная таким образом земля также не подходит для получения гражданства за инвестиции.

Компании и наследование

• Иностранные компании, созданные по иностранному праву, могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках специальных законов.
• Турецкие компании с иностранным капиталом подпадают под статью 36, и для определённых зон им нужно разрешение военных властей или губернатора.
• Наследование: иностранцы могут наследовать, но недвижимость, унаследованная сверх пределов статьи 35, должна быть ликвидирована в срок, установленный Министерством казначейства и финансов.

Документы для земельного реестра

Перечень ТКГМ для иностранных покупателей включает:

• паспорт или национальное удостоверение личности (с переводом на турецкий, если документ не на латинице);
• анкету с данными о личности, подписанную и с фотографией;
• сертификат о покупке иностранной валюты (döviz alım belgesi), которую банк направляет в земельный реестр по зарегистрированной электронной почте (KEP) после продажи банку суммы цены в иностранной валюте;
• обязательное страхование от землетрясений для зданий;
• присяжного переводчика, если одна из сторон не говорит по-турецки, уполномоченного судебной комиссией регионального суда или суда первой инстанции;
• доверенность, если за вас действует другое лицо, соответствующую правилам ТКГМ для документов, оформленных за рубежом.

На портале ТКГМ указано, что требование об отчёте об оценке при обычных покупках иностранными физическими лицами отменено; сертификат об определении суммы на основе оценки нужен только при покупках для получения гражданства. Земельный кадастр сообщает вам по SMS размер пошлины за «тапу» (свидетельство о праве собственности, tapu) и сбора фонда оборотных средств до подписания. Если вы не можете приехать, офис ТКГМ в Берлине может провести операции с земельным реестром без вашего приезда по месту нахождения объекта.

Краткий чек-лист

1. Спросите в отделении земельного реестра, могут ли покупать граждане вашей страны.
2. Получите запись о праве собственности и проверьте, нет ли отметок о военной зоне, особой зоне безопасности или охраняемой территории.
3. Проверьте, позволяет ли ограничение 10 процентов для района совершить сделку.
4. Если на земле нет строений, учтите обязанность по проекту в течение двух лет.
5. Подготовьте переведённые документы, удостоверяющие личность, и при необходимости доверенность.

Планируете покупку до завершения строительства? Прочитайте о рисках покупки недвижимости на этапе строительства. Покупаете ради гражданства? Прочитайте о гражданстве за инвестиции в недвижимость.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.