Продажа недвижимости в Турции иностранцем: налоги, порядок, перевод денег

Продажа недвижимости в Турции иностранным собственником проходит по той же процедуре в земельном реестре, что и покупка, — с оформлением «тапу» (свидетельство о праве собственности, tapu). Но возникают три дополнительных вопроса: придётся ли платить турецкий подоходный налог с дохода, как и когда его декларировать и можно ли перевести деньги за рубеж. В этом руководстве мы отвечаем на них на основе руководства Налоговой администрации (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) от февраля 2026 года и правил Центрального банка о движении капитала по состоянию на октябрь 2026 года. Это общая информация, а не налоговая консультация.

Когда доход облагается налогом: правило пяти лет

Согласно Закону о подоходном налоге (Gelir Vergisi Kanunu, повторная статья 80), доход физического лица от продажи земли или зданий является доходом от прироста стоимости (değer artışı kazancı), если недвижимость продана в течение пяти лет после приобретения. GİB указывает, что пять лет отсчитываются в календарных днях.

• Продажа после пяти полных лет: доход не облагается налогом как прирост стоимости по этому правилу.
• Продажа в течение пяти лет: чистый доход облагается налогом сверх годовой необлагаемой суммы.
• Унаследованная или подаренная недвижимость: по данным GİB, доход от недвижимости, полученной безвозмездно (например, по наследству), не облагается налогом как прирост стоимости, когда бы вы её ни продали.

Датой приобретения обычно считается дата регистрации в земельном реестре. В некоторых случаях GİB принимает более раннюю дату — если вы получили готовое к использованию жильё до регистрации и можете подтвердить фактическое использование документами, например актами передачи или счетами за коммунальные услуги. Если вы купили землю, а затем получили квартиры от подрядчика в обмен на неё, учитывается дата регистрации новых помещений.

Как рассчитывается налогооблагаемый доход

1. Начните с полученной цены продажи.
2. Вычтите стоимость недвижимости. Стоимость покупки индексируется по индексу цен внутренних производителей (Yİ-ÜFE) с месяца, предшествующего приобретению, до месяца, предшествующего продаже, но только если рост составил 10 процентов или больше.
3. Вычтите расходы, связанные с продажей, которые понесли вы, а также уплаченные вами налоги и сборы.
4. Вычтите годовую необлагаемую сумму: 120 000 лир для продаж в 2025 году и 150 000 лир для продаж в 2026 году.
5. Примените шкалу подоходного налога к оставшейся сумме. Для доходов 2025 года ставки были прогрессивными — от 15 до 40 процентов; шкала на 2026 год установлена Общим коммюнике № 332.

Убытки по этому виду дохода нельзя зачесть в счёт других видов дохода.

Декларирование и уплата: резиденты и нерезиденты

Способ декларирования зависит от вашего налогового статуса в Турции.

Иностранцы с турецким идентификационным номером иностранца (yabancı kimlik numarası) могут войти в Hazır Beyan с этим номером, и, по данным GİB, такие иностранцы, проживающие за рубежом, могут получить пароль e-Devlet в турецких загранучреждениях. Резидент, который в течение года окончательно покидает Турцию, должен подать декларацию в течение 15 дней до отъезда. Считаетесь ли вы резидентом или нерезидентом и меняет ли результат соглашение об избежании двойного налогообложения между Турцией и вашей страной — вопрос к налоговому консультанту.

Сама продажа в земельном реестре

1. Проверьте право собственности. Убедитесь, что нет ипотеки, ареста или отметки, препятствующих продаже. Если вы использовали недвижимость для получения гражданства, см. следующий раздел.
2. Подайте заявление на сделку в земельный реестр или через Web Tapu. Для зданий требуется обязательное страхование от землетрясений (DASK).
3. Оплатите пошлину за «тапу». Согласно Закону о сборах, пошлина за «тапу» при продаже взимается отдельно с передающей и с принимающей стороны, исходя из заявленной цены, которая не может быть ниже стоимости для налога на имущество. Земельный кадастр сообщает сумму по SMS до назначенной встречи.
4. Подпишите официальный акт. Если вы не говорите по-турецки, должен присутствовать присяжный переводчик. Если вы не можете присутствовать, доверенность, оформленная за рубежом, должна соответствовать правилам ТКГМ (TKGM, Главное управление земельного реестра и кадастра): консульство Турции или местный нотариус с апостилем или консульской легализацией.
5. Если покупатель — иностранец, цена должна быть оплачена в иностранной валюте, проданной турецкому банку, а вы получаете турецкие лиры; сертификат банка об обмене валюты направляется в земельный реестр до подписания.

Указывайте реальную цену. Статья 63 Закона о сборах предусматривает доначисление сбора и штраф за недоплату налога, если будет установлено, что заявленная цена не отражает реальное положение или ниже стоимости для налога на имущество.

Недвижимость, купленная для получения гражданства

На недвижимость, использованную для получения гражданства за инвестиции, вносится отметка о том, что она не будет продаваться в течение трёх лет. По истечении трёх лет собственник просит земельный реестр снять её. ТКГМ указывает, что если снятие запрошено раньше, после выдачи сертификата об инвестициях, земельный реестр немедленно уведомляет управление по делам населения и гражданства. В руководстве ТКГМ также сказано, что о передаче недвижимости обратно прежнему собственнику после трёх лет сообщается для проверки дела о гражданстве. Если покупатель стремится получить гражданство, учтите: недвижимость, переданная инвестором-гражданином турецкому собственнику за предыдущие три года, не может повторно использоваться для получения гражданства, и это может повлиять на круг тех, кто купит у вас.

Перевод денег за рубеж

Статья 13 Циркуляра Центрального банка о движении капитала гласит, что лица, проживающие за рубежом, могут свободно переводить за границу через банки доходы и выручку от продажи недвижимости, которую они купили или которой владеют в Турции, после вычета налогов и аналогичных обязательств. Сохраняйте акт, банковские квитанции и документы об уплате налогов, так как банк может их запросить.

Чем мы можем помочь

Turkey Property Desk помогает иностранным покупателям именно на этих этапах: мы проверяем, какие документы вам нужны, организуем переводы присяжным переводчиком и нотариальное заверение, записываем на приём в земельный реестр, переводим при подписании и сопровождаем заявления на вид на жительство или гражданство. Напишите нам в WhatsApp на своём языке. Для юридической проверки конкретного объекта обратитесь к юристу и в земельный реестр.