الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري: القواعد الرسمية

تسمح تركيا للمواطن الأجنبي بالتقدّم بطلب الجنسية عبر مسار «استثنائي» بعد الاستثمار في العقارات. القاعدة قصيرة، لكن الشروط التفصيلية التي تضعها المديرية العامة للطابو والسجل العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü، TKGM) هي التي تحدّد ما إذا كان الشراء مقبولاً فعلاً. يشرح هذا الدليل القاعدة الرسمية كما هي في أكتوبر 2026، والشروط التي تسبّب المشكلات في أغلب الأحيان، وترتيب الخطوات.

القاعدة القانونية في فقرة واحدة

تنص المادة 20(2)(b) من لائحة تطبيق قانون الجنسية التركية على أنه يجوز للأجنبي اكتساب الجنسية التركية بقرار من رئيس الجمهورية إذا أكّدت وزارة البيئة والتطوير العمراني والتغيّر المناخي أحد أمرين:

• أن الشخص اشترى عقاراً لا تقل قيمته عن 400,000 دولار أمريكي (أو ما يعادلها بعملة أجنبية أخرى) وأُدرج في السجل العقاري شرح «عدم البيع لمدة ثلاث سنوات»؛ أو
• أن الشخص دفع ما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي مقدّماً بموجب عقد وعد بالبيع موثّق لدى كاتب العدل (satış vaadi sözleşmesi)، وأُدرج في السجل العقاري تعهّد بعدم التنازل عن هذا العقد أو فسخه لمدة ثلاث سنوات.

منذ 12 ديسمبر 2023 يجب أن يكون العقار إما وحدة مستقلة لها kat mülkiyeti أو kat irtifakı (ملكية الطوابق الكاملة أو حق ارتفاق الطوابق، مشروحة في دليلنا عن العقارات على المخطط)، أو قطعة أرض مسجّلة كأرض بناء عليها مبنى دائم قانوني حاصل على إذن الإشغال (yapı kullanma izin belgesi). ولا تُقبل عقود الوعد بالبيع إلا للوحدات التي لها kat mülkiyeti أو kat irtifakı.

ينطبق حدّ 400,000 دولار على عقود البيع وعقود الوعد بالبيع الموقّعة في 13 يونيو 2022 أو بعده؛ وكانت الحدود أقل في التواريخ السابقة. والجنسية نفسها ليست تلقائية أبداً: فشهادة الاستثمار لا تفعل سوى أن تفتح الباب أمام طلب تقيّمه السلطات بعد ذلك، بما في ذلك من ناحية الأمن الوطني والنظام العام.

ما الذي لا يُقبل

تذكر البوابة الرسمية لـTKGM المخصّصة للمشترين الأجانب (Your Key Türkiye) ودليلها لمديريات الطابو عدداً من الاستثناءات. أهمها:

• الأراضي الفارغة والأراضي الزراعية المشتراة بعد 12 ديسمبر 2023.
• الحصص في عقار (hisseli edinim) المكتسبة بعد 1 فبراير 2023. شراء عقار كامل من عدة شركاء في الملكية مقبول؛ أما شراء حصة فلا.
• الملكية بالمشاركة الزمنية (devre mülk).
• استكمال النقص بعقد وعد بالبيع. إذا كانت مشترياتك أقل من 400,000 دولار فلا يمكنك استكمال المبلغ بعقد وعد بالبيع، ويجب أن يبلغ مسار الوعد بالبيع المبلغ كاملاً في عقد واحد.
• الشراء باسم شخص آخر، مثل الزوج أو الزوجة أو الابن أو شركتك الخاصة. لا يُحتسب إلا الشراء باسم مقدّم الطلب نفسه.
• العقارات المرتبطة سابقاً بمالكين أجانب: عقار مسجّل باسم أجنبي أو باسم شخص حصل على الجنسية عن طريق الاستثمار، أو عقار مستعمل نقله مالك كهذا إلى شخص أو شركة تركية خلال السنوات الثلاث الأخيرة. وينطبق الأمر نفسه على عقار مسجّل باسم شركة تكون أنت أو أقاربك المقرّبون شركاء فيها أو مديرين لها. ولا يمكن استخدام العقار في طلب جنسية إلا مرة واحدة.
• العقارات المثقلة برهن قانوني (kanuni ipotek)، أو بقيود قد تغيّر الملكية، مثل شرح وعد بالبيع قائم أو دعوى قضائية منظورة.

لا يوجد حدّ لعدد العقارات التي يمكنك شراؤها بالبيع لبلوغ الحدّ المطلوب، ولا يلزم شراؤها في اليوم نفسه.

ثلاثة مبالغ يجب أن يبلغ كلٌّ منها 400,000 دولار

يتحقّق الطابو من مبلغ الاستثمار بثلاث طرق منفصلة، ويجب أن تستوفي كلٌّ منها الحدّ المطلوب بمفردها:

1. السعر المصرّح به في سند البيع الرسمي (resmi senet)، أو السعر الوارد في عقد الوعد بالبيع.
2. المدفوعات: إيصالات مصرفية (dekont) تُثبت أن المال ذهب إلى البائع أو إلى طرف له صلة معقولة بالبيع. لا تُقبل المبالغ المدفوعة نقداً باليد ولا إقرار الطرفين؛ ويُقبل سجل SWIFT إذا كانت صلته بالعقار والطرفين واضحة.
3. شهادة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB). تصدر هذه الشهادة بناءً على تقرير تقييم من شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق المال، وتُرسل إلكترونياً عبر نظام Web Tapu/TADEBİS التابع لـTKGM. لا تُقبل النسخ الورقية، ويجب تجديد شهادة TTB التي مضى عليها أكثر من اثني عشر شهراً.

إضافة إلى ذلك، يجب بيع العملة الأجنبية الخاصة بالثمن لبنك يعمل في تركيا (يبيعها بدوره للبنك المركزي). يُصدر البنك شهادة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi، DAB) ويرسلها إلى الطابو عبر البريد الإلكتروني المسجّل (KEP)؛ ولا يمكنك تسليمها بنفسك. يُكتب الثمن في السند بالليرة التركية استناداً إلى شهادة DAB، ولا يجوز أن يشمل مبلغ DAB ضريبة القيمة المضافة أو العمولة أو الرسوم أو الضرائب.

شهادة المطابقة والخطوات التالية

1. افحص العقار. تأكّد لدى الطابو أن نوع سند الملكية وتاريخ المالكين والقيود المدرجة في السجل تتوافق مع الشروط المذكورة أعلاه. راجع أيضاً أين يمكن للأجانب الشراء.
2. اطلب التقييم الخاص بالجنسية عبر Web Tapu/TADEBİS حتى تصل شهادة TTB إلى الطابو إلكترونياً.
3. بِع العملة لبنك تركي وتأكّد من إرسال شهادة DAB عبر KEP إلى مديرية الطابو الصحيحة.
4. وقّع في الطابو. عند البيع (أو لاحقاً) تقدّم تعهّد السنوات الثلاث ويُدرج الشرح. إذا كنت لا تتحدث التركية، يجب حضور مترجم محلّف معتمد من لجنة العدل الإقليمية أو من لجنة العدل لمحاكم الدرجة الأولى.
5. شهادة الاستثمار. يرسل الطابو الملف إلى المديرية الإقليمية المختصة. وإذا استوفيت الشروط تُصدر Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (شهادة الاستثمار العقاري، وتُسمّى غالباً بالإنجليزية «شهادة المطابقة») وتُبلغ رئاسة إدارة الهجرة والمديرية العامة لشؤون السكان والجنسية. ويتم إبلاغك بالبريد الإلكتروني.
6. تصريح الإقامة. تتقدّم إلى مديرية الهجرة في الولاية بطلب تصريح إقامة المستثمر (القانون 6458، المادة 31(1)(j)).
7. طلب الجنسية. ثم تتقدّم بطلبك إلى مديرية السكان والجنسية في الولاية. ويمكن إدراج زوجك أو زوجتك الأجنبي/ة وأولادك وأولاد زوجك الأجانب القاصرين أو المُعالين. الوثائق مشروحة في وثائق طالبي الجنسية.

الوثائق والرسم الرسمي

بالنسبة لملف الجنسية، تذكر المادة 20(3) من اللائحة: استمارة الطلب، وجواز السفر، ووثائق الأحوال المدنية (شهادة الزواج أو الطلاق أو الوفاة حسب الحال)، وشهادة الميلاد أو قيد العائلة الذي يُثبت صلة القرابة، وإيصال رسم الخدمة. رسم طلبات الجنسية الاستثنائية في عام 2026 هو 135.45 ليرة تركية، وفق ما نشرته مديرية السكان في أدرنة بتاريخ 14 يناير 2026.

أما بالنسبة للطابو، فتذكر TKGM: بيانات سند الملكية، وجواز السفر (مع الترجمة عند الحاجة)، واستمارة معلومات الهوية مع صورة حديثة، وشهادة TTB، والتأمين الإلزامي ضد الزلازل للمباني، والإيصال المصدّق من البنك، وشهادة DAB، ومترجماً محلّفاً إذا كان أحد الأطراف لا يتحدث التركية، وإذا كان شخص آخر ينوب عنك، وكالةً تستوفي قواعد TKGM الخاصة بالوثائق المُعدّة في الخارج.

شرح السنوات الثلاث

يظهر التعهّد في السجل على شكل شرح بأن العقار لن يُباع لمدة ثلاث سنوات من تاريخ الاكتساب (أو تاريخ الشرح). وبعد انقضاء السنوات الثلاث لا يُرفع إلا بطلب من المالك. وإذا طلب المالك رفعه قبل ذلك، بعد صدور الشهادة، يُبلغ الطابو مديرية السكان والجنسية فوراً. وبموجب المادة 31 من قانون الجنسية، يُلغى قرار الجنسية الذي تم الحصول عليه بإفادات كاذبة أو بإخفاء وقائع. ولمعرفة ما يحدث عند البيع لاحقاً، راجع بيع عقارك والضرائب.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.