Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığı: resmî kurallar

Türkiye, taşınmaza yatırım yapan yabancı uyruklulara "istisnai" yoldan vatandaşlığa başvurma imkânı tanır. Kural kısadır; ancak bir alımın gerçekten uygun olup olmadığını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) belirlediği ayrıntılı şartlar belirler. Bu rehber, Ekim 2026 itibarıyla resmî kuralı, en sık sorun çıkaran şartları ve adımların sırasını açıklar.

Tek paragrafta hukuki kural

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin (2) numaralı fıkrasının (b) bendi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının aşağıdakilerden birini tespit etmesi hâlinde yabancının Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabileceğini öngörür:

• kişinin en az 400.000 ABD doları (veya karşılığı başka bir döviz) değerinde taşınmazı satın aldığı ve tapu siciline "üç yıl süreyle satılmayacağı" şerhinin işlendiği; veya
• kişinin noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle en az 400.000 ABD dolarını peşin ödediği ve bu sözleşmenin üç yıl süreyle devredilmeyeceği ve feshedilmeyeceği taahhüdünün tapu siciline şerh edildiği.

12 Aralık 2023'ten bu yana taşınmazın ya kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bir bağımsız bölüm (ayrıntılar projeden satış rehberimizde) ya da üzerinde yapı kullanma izin belgesi bulunan kanuni ve kalıcı bir yapı olan, arsa vasfıyla tescilli bir taşınmaz olması gerekir. Satış vaadi sözleşmeleri yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler için uygundur.

400.000 dolarlık eşik, 13 Haziran 2022 ve sonrasında imzalanan satışlar ve satış vaadi sözleşmeleri için geçerlidir; önceki tarihlerde eşikler daha düşüktü. Vatandaşlık hiçbir zaman otomatik değildir: uygunluk belgesi yalnızca yetkililerin daha sonra millî güvenlik ve kamu düzeni gerekçeleri de dâhil olmak üzere değerlendirdiği bir başvurunun önünü açar.

Neler uygun değildir

TKGM'nin yabancı alıcılara yönelik resmî portalı (Your Key Türkiye) ve tapu müdürlüklerine yönelik rehberi bir dizi istisna sayar. En önemlileri şunlardır:

• 12 Aralık 2023'ten sonra satın alınan boş arsa ve tarım arazileri.
• 1 Şubat 2023'ten sonra edinilen taşınmaz hisseleri (hisseli edinim). Bir taşınmazın tamamını birden fazla paydaştan satın almak uygundur; hisse satın almak uygun değildir.
• Devre mülkler.
• Eksik kalan tutarın satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanması. Alımlarınız 400.000 doların altında kalırsa tutarı satış vaadi sözleşmesiyle tamamlayamazsınız; satış vaadi yolunda tutarın tamamına tek sözleşmede ulaşılmalıdır.
• Eş, çocuk veya kendi şirketiniz gibi başka bir kişi adına yapılan alımlar. Yalnızca başvuru sahibinin kendi adına yapılan alımlar sayılır.
• Daha önce yabancı maliklerle bağlantılı taşınmazlar: bir yabancı adına veya yatırım yoluyla vatandaşlık kazanmış bir kişi adına kayıtlı taşınmaz ya da böyle bir malikin son üç yıl içinde bir Türk kişiye veya şirkete devrettiği ikinci el taşınmaz. Aynı durum, sizin veya yakın akrabalarınızın ortağı ya da yöneticisi olduğu bir şirket adına kayıtlı taşınmazlar için de geçerlidir. Bir taşınmaz vatandaşlık başvurusunda yalnızca bir kez kullanılabilir.
• Kanuni ipotek bulunan veya mevcut bir satış vaadi şerhi ya da devam eden bir dava gibi mülkiyeti değiştirebilecek kayıtlar taşıyan taşınmazlar.

Eşiğe ulaşmak için satış yoluyla alabileceğiniz taşınmaz sayısında bir sınır yoktur ve aynı gün alınmaları gerekmez.

Üç tutarın her biri 400.000 dolara ulaşmalıdır

Tapu müdürlüğü yatırım tutarını üç ayrı şekilde kontrol eder ve her biri eşiği tek başına karşılamalıdır:

1. Resmî senette beyan edilen bedel veya satış vaadi sözleşmesindeki bedel.
2. Ödemeler: paranın satıcıya veya satışla makul bir bağlantısı olan bir tarafa gittiğini gösteren banka dekontları. Elden ödenen nakit ve tarafların beyanı kabul edilmez; taşınmaz ve taraflarla bağlantısı açıksa SWIFT kaydı kabul edilir.
3. Tutar tespit belgesi (TTB). Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinin değerleme raporundan üretilir ve TKGM'nin Web Tapu/TADEBİS sistemi üzerinden elektronik olarak gönderilir. Kâğıt nüshalar kabul edilmez ve on iki aydan eski bir TTB yenilenmelidir.

Ayrıca bedele ilişkin dövizin Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya (bu banka dövizi Merkez Bankasına satar) satılması gerekir. Banka bir döviz alım belgesi (DAB) düzenler ve bunu tapu müdürlüğüne kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderir; belgeyi kendiniz teslim edemezsiniz. Senetteki bedel DAB'ye göre Türk lirası olarak yazılır ve DAB tutarı KDV, komisyon, harç veya vergi içeremez.

Uygunluk belgesi ve sonraki adımlar

1. Taşınmazı kontrol edin. Tapunun niteliğinin, malik geçmişinin ve sicildeki kayıtların yukarıdaki şartlara uyduğunu tapu müdürlüğüyle teyit edin. Ayrıca bkz. yabancılar nerede satın alabilir.
2. Vatandaşlık için değerlemeyi Web Tapu/TADEBİS üzerinden talep edin; böylece TTB tapu müdürlüğüne elektronik olarak ulaşır.
3. Dövizi bir Türk bankasına satın ve DAB'nin KEP ile doğru tapu müdürlüğüne gönderildiğinden emin olun.
4. Tapu müdürlüğünde imzalayın. Satış sırasında (veya daha sonra) üç yıllık taahhüdü verirsiniz ve şerh işlenir. Türkçe bilmiyorsanız Bölge Adli Yargı Adalet Komisyonu veya Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu tarafından yetkilendirilmiş bir yeminli tercüman bulunmalıdır.
5. Uygunluk belgesi. Tapu müdürlüğü dosyayı yetkili bölge müdürlüğüne gönderir. Şartlar sağlanıyorsa bölge müdürlüğü Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesini (uygulamada çoğu zaman "uygunluk belgesi" olarak anılır) düzenler ve Göç İdaresi Başkanlığı ile Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne bildirir. Size e-posta ile bilgi verilir.
6. İkamet izni. İl Göç İdaresi Müdürlüğüne yatırımcı ikamet izni için başvurursunuz (6458 sayılı Kanun, 31. madde (1) fıkrası (j) bendi).
7. Vatandaşlık başvurusu. Ardından il nüfus ve vatandaşlık müdürlüğüne başvurursunuz. Yabancı eşiniz ile sizin ve eşinizin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocukları başvuruya dâhil edilebilir. Belgeler vatandaşlık başvurusu için belgeler sayfasında ele alınmıştır.

Belgeler ve resmî ücret

Vatandaşlık dosyası için Yönetmeliğin 20. maddesinin (3) numaralı fıkrası başvuru formu, pasaport, medeni durum belgeleri (duruma göre evlenme, boşanma veya ölüm belgesi), aile bağını kanıtlayan doğum belgesi veya aile kayıt belgesi ve hizmet bedeli makbuzunu sayar. Edirne İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğünün 14 Ocak 2026'da yayımladığına göre 2026 yılında istisnai vatandaşlık başvurularının ücreti 135,45 Türk lirasıdır.

Tapu müdürlüğü için TKGM şunları sayar: tapu bilgileri, pasaport (gerektiğinde tercümesiyle), yeni çekilmiş fotoğraflı Kimlik Bilgileri Beyan Formu, TTB, binalar için zorunlu deprem sigortası, banka onaylı dekont, DAB, taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman ve sizin adınıza biri işlem yapıyorsa TKGM'nin yurt dışında düzenlenen belgelere ilişkin kurallarına uygun vekâletname.

Üç yıllık şerh

Taahhüt, sicilde taşınmazın edinme (veya şerh) tarihinden itibaren üç yıl süreyle satılmayacağına dair bir şerh olarak görünür. Üç yıl sonunda şerh yalnızca malikin talebiyle kaldırılır. Malik, belge düzenlendikten sonra şerhin daha erken kaldırılmasını talep ederse tapu müdürlüğü durumu derhâl nüfus ve vatandaşlık müdürlüğüne bildirir. Türk Vatandaşlığı Kanununun 31. maddesi uyarınca yalan beyan veya önemli hususları gizleme yoluyla elde edilen vatandaşlık kararı iptal edilir. Daha sonra satış yaptığınızda neler olacağı için taşınmaz satışı ve vergiler sayfasına bakın.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.