بيع عقارك في تركيا كأجنبي: الضرائب والإجراءات وتحويل الأموال

يتبع بيع عقار في تركيا من قِبل مالك أجنبي إجراء الطابو (tapu) نفسه المتبع في الشراء، لكن تبرز ثلاثة أسئلة إضافية: هل ستدين بضريبة الدخل التركية على الربح، وكيف ومتى تصرّح عنه، وهل يمكنك تحويل المال إلى الخارج؟ يجيب هذا الدليل عنها استنادًا إلى دليل رئاسة إدارة الإيرادات (Gelir İdaresi Başkanlığı، GİB) الصادر في فبراير 2026 وقواعد البنك المركزي بشأن حركات رأس المال، كما هي في أكتوبر 2026. وهو معلومات عامة، وليس استشارة ضريبية.

متى يخضع الربح للضريبة: قاعدة السنوات الخمس

بموجب قانون ضريبة الدخل (Gelir Vergisi Kanunu، المادة 80 المكررة)، يُعد الربح الذي يحققه فرد من بيع أرض أو مبانٍ ربحًا رأسماليًا (değer artışı kazancı) إذا بيع العقار خلال خمس سنوات من اكتسابه. وتذكر GİB أن السنوات الخمس تُحتسب بالأيام التقويمية.

• البيع بعد خمس سنوات كاملة: لا يخضع الربح للضريبة كربح رأسمالي بموجب هذه القاعدة.
• البيع خلال خمس سنوات: يخضع صافي الربح للضريبة فيما يزيد على الإعفاء السنوي.
• العقار الموروث أو الموهوب: تقول GİB إن الأرباح الناتجة عن عقار اكتُسب دون مقابل (مثلًا بالميراث) لا تخضع للضريبة كأرباح رأسمالية، أيًّا كان وقت البيع.

تاريخ الاكتساب هو عادةً تاريخ التسجيل في الطابو. وتقبل GİB تاريخًا أسبق في بعض الحالات التي تكون فيها قد استلمت منزلًا جاهزًا للاستخدام قبل التسجيل وتستطيع إثبات الاستخدام الفعلي بوثائق مثل محاضر التسليم أو فواتير الخدمات. وإذا اشتريت أرضًا ثم استلمت لاحقًا شققًا من مقاول مقابلها، فإن تاريخ تسجيل الوحدات الجديدة هو المعتمد.

كيف يُحسب الربح الخاضع للضريبة

1. ابدأ بثمن البيع المقبوض.
2. اخصم تكلفة العقار. تُعدَّل تكلفة الشراء بالمؤشر وفق مؤشر أسعار المنتجين المحلي (Yİ-ÜFE) من الشهر السابق للاكتساب إلى الشهر السابق للبيع، ولكن فقط إذا كانت الزيادة 10 بالمئة أو أكثر.
3. اخصم مصاريف البيع التي تحملتها والضرائب والرسوم التي دفعتها.
4. اطرح الإعفاء السنوي: 120,000 ليرة لمبيعات عام 2025 و150,000 ليرة لمبيعات عام 2026.
5. طبّق جدول ضريبة الدخل على المبلغ المتبقي. بالنسبة لدخل عام 2025 كانت المعدلات تصاعدية من 15 إلى 40 بالمئة؛ أما جدول عام 2026 فيحدده البلاغ العام رقم 332.

لا يمكن مقاصة الخسائر من هذا النوع من الدخل مع أنواع الدخل الأخرى.

التصريح والدفع: المقيمون وغير المقيمين

تتوقف طريقة التصريح على وضعك الضريبي في تركيا.

يمكن للأجانب الذين لديهم رقم هوية الأجانب التركي (yabancı kimlik numarası) الدخول إلى Hazır Beyan بهذا الرقم، وتقول GİB إن هؤلاء الأجانب المقيمين في الخارج يمكنهم الحصول على كلمة مرور e-Devlet من البعثات التركية. والمقيم الذي يغادر تركيا نهائيًا خلال السنة يجب أن يقدم الإقرار خلال الأيام الـ 15 السابقة للمغادرة. أما ما إذا كنت تُعد مقيمًا أو غير مقيم، وما إذا كانت اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي بين تركيا وبلدك تغيّر النتيجة، فهي مسألة يُرجع فيها إلى مستشار ضريبي.

إجراء البيع نفسه في الطابو

1. تحقق من سند الملكية. تأكد من عدم وجود رهن أو حجز أو قيد يمنع البيع. وإذا كنت قد استخدمت العقار للحصول على الجنسية، فراجع القسم التالي.
2. قدّم طلب المعاملة في الطابو أو عبر Web Tapu. ويُشترط تأمين الزلازل الإلزامي (DASK) للمباني.
3. ادفع رسم سند الملكية. بموجب قانون الرسوم، يُفرض رسم سند الملكية في البيع على الناقل والمنقول إليه كلٍّ على حدة، على أساس الثمن المصرّح به، الذي لا يجوز أن يقل عن القيمة الضريبية للعقار. ويبلغك الطابو بالمبلغ عبر رسالة نصية قبل الموعد.
4. وقّع السند الرسمي. إذا كنت لا تتحدث التركية، يجب أن يحضر مترجم محلّف. وإذا لم تتمكن من الحضور، يجب أن تستوفي الوكالة المنظمة في الخارج قواعد المديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM) (القنصلية التركية، أو كاتب عدل محلي مع أبوستيل أو تصديق قنصلي).
5. إذا كان المشتري أجنبيًا، يجب دفع الثمن بعملة أجنبية تُباع لبنك تركي، وتستلم أنت الليرة التركية؛ وتُرسل شهادة الصرف الصادرة عن البنك إلى الطابو قبل التوقيع.

صرّح بالثمن الحقيقي. تنص المادة 63 من قانون الرسوم على فرض رسوم إضافية وغرامة ضياع ضريبي إذا تبيّن أن الثمن المصرّح به لا يعكس الوضع الحقيقي أو يقل عن القيمة الضريبية للعقار.

العقارات المشتراة من أجل الجنسية

يحمل العقار المستخدم للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار قيدًا لمدة ثلاث سنوات بعدم بيعه. وبعد ثلاث سنوات، يطلب المالك من الطابو شطبه. وتذكر TKGM أنه إذا طُلب الشطب قبل ذلك، بعد صدور شهادة الاستثمار، يبلغ الطابو مديرية النفوس والجنسية فورًا. ويقول دليل TKGM أيضًا إن النقل مجددًا إلى المالك السابق بعد السنوات الثلاث يُبلَّغ عنه لمراجعة ملف الجنسية. وبالنسبة للمشتري الذي يسعى إلى الجنسية، لاحظ أن العقار الذي نقله مستثمر حاصل على الجنسية إلى مالك تركي خلال السنوات الثلاث السابقة لا يمكن استخدامه مرة أخرى للجنسية، وهذا قد يؤثر في من سيشتري منك.

تحويل الأموال إلى الخارج

تنص المادة 13 من تعميم حركات رأس المال الصادر عن البنك المركزي على أن الأشخاص المقيمين في الخارج يجوز لهم أن يحوّلوا بحرية إلى الخارج، عبر البنوك، دخل العقارات التي اشتروها أو يملكونها في تركيا وحصيلة بيعها، بعد خصم الضرائب والالتزامات المماثلة. احتفظ بالسند وإيصالات البنك ووثائق دفع الضرائب، لأن البنك قد يطلبها.

كيف يمكننا المساعدة

تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.