Yabancı olarak taşınmaz satışı: vergiler, süreç ve para transferi

Yabancı bir malik olarak Türkiye'de taşınmaz satmak, alımdaki tapu prosedürünün aynısını izler; ancak üç ek soru gündeme gelir: kazanç üzerinden Türkiye'de gelir vergisi ödemeniz gerekecek mi, bunu nasıl ve ne zaman beyan edeceksiniz ve parayı yurt dışına gönderebilecek misiniz? Bu rehber, Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) Şubat 2026 tarihli rehberine ve Merkez Bankasının sermaye hareketleri kurallarına dayanarak, Ekim 2026 itibarıyla bu soruları cevaplar. Genel bilgi niteliğindedir, vergi tavsiyesi değildir.

Kazanç ne zaman vergilendirilir: beş yıl kuralı

Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. maddesine göre, bir gerçek kişinin arazi veya bina satışından elde ettiği kazanç, taşınmaz edinimden itibaren beş yıl içinde satılırsa değer artışı kazancıdır. GİB, beş yılın takvim günü olarak hesaplandığını belirtir.

• Tam beş yıl geçtikten sonra satış: kazanç bu kural kapsamında değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.
• Beş yıl içinde satış: net kazancın yıllık istisnayı aşan kısmı vergilendirilir.
• Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmaz: GİB'e göre bedelsiz olarak (örneğin miras yoluyla) edinilen taşınmazlardan elde edilen kazanç, ne zaman satılırsa satılsın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez.

Edinim tarihi normalde tapuya tescil tarihidir. GİB, tescilden önce kullanıma hazır bir konutun size teslim edildiği ve fiilî kullanımı teslim tutanağı veya abonelik faturaları gibi belgelerle ispatlayabildiğiniz bazı durumlarda daha önceki bir tarihi kabul eder. Arsa satın alıp daha sonra müteahhitten karşılığında daire aldıysanız, yeni bağımsız bölümlerin tescil tarihi esas alınır.

Vergiye tabi kazanç nasıl hesaplanır

1. Elde edilen satış bedelinden başlayın.
2. Taşınmazın maliyetini düşün. Alış maliyeti, edinimden önceki aydan satıştan önceki aya kadar yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) ile endekslenir; ancak bu yalnızca artış yüzde 10 veya daha fazla ise yapılır.
3. Tarafınızca yüklenilen satışla ilgili giderleri ve ödediğiniz vergi ve harçları düşün.
4. Yıllık istisnayı düşün: 2025 satışları için 120.000 lira, 2026 satışları için 150.000 lira.
5. Kalan tutara gelir vergisi tarifesini uygulayın. 2025 gelirleri için oranlar yüzde 15'ten 40'a kadar artan oranlıydı; 2026 tarifesi 332 Sıra No.lu Genel Tebliğ ile belirlenmiştir.

Bu tür gelirden doğan zararlar diğer gelir türlerinden mahsup edilemez.

Beyan ve ödeme: tam ve dar mükellefler

Nasıl beyan edeceğiniz, Türkiye'deki vergi durumunuza bağlıdır.

Türk yabancı kimlik numarası olan yabancılar Hazır Beyan sistemine bu numarayla giriş yapabilir; GİB'e göre yurt dışında yaşayan bu yabancılar e-Devlet şifresini Türk dış temsilciliklerinden alabilir. Yıl içinde Türkiye'yi kesin olarak terk eden yerleşik bir kişi, ayrılmadan önceki 15 gün içinde beyanname vermelidir. Yerleşik mi yoksa yerleşik olmayan mı sayıldığınız ve Türkiye ile ülkeniz arasındaki bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının sonucu değiştirip değiştirmediği, bir vergi danışmanına sorulması gereken konulardır.

Tapu müdürlüğünde satış işlemi

1. Tapuyu kontrol edin. Satışı engelleyen ipotek, haciz veya şerh olmadığından emin olun. Taşınmazı vatandaşlık için kullandıysanız bir sonraki bölüme bakın.
2. İşlem için başvurun: tapu müdürlüğünde veya Web Tapu üzerinden. Binalar için zorunlu deprem sigortası (DASK) gerekir.
3. Tapu harcını ödeyin. Harçlar Kanununa göre satışta tapu harcı, emlak vergisi değerinden düşük olamayacak beyan edilen bedel üzerinden devreden ve devralandan ayrı ayrı alınır. Tapu müdürlüğü tutarı randevudan önce SMS ile bildirir.
4. Resmî senedi imzalayın. Türkçe bilmiyorsanız yeminli bir tercümanın hazır bulunması gerekir. Hazır bulunamıyorsanız, yurt dışında düzenlenen vekâletname TKGM kurallarına uygun olmalıdır (Türk konsolosluğu ya da apostilli veya konsolosluk tasdikli yerel noter).
5. Alıcı yabancıysa, bedel bir Türk bankasına satılan dövizle ödenmelidir; siz Türk lirası alırsınız. Bankanın döviz alım belgesi (DAB) imzadan önce tapu müdürlüğüne gönderilir.

Gerçek bedeli beyan edin. Harçlar Kanununun 63. maddesi, beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinin altında olduğunun tespit edilmesi hâlinde ek harç tarhiyatı ve vergi ziyaı cezası öngörür.

Vatandaşlık için alınan taşınmazlar

Yatırım yoluyla vatandaşlık için kullanılan bir taşınmaz, satılmayacağına dair üç yıllık bir şerh taşır. Üç yıl sonra malik, şerhin kaldırılmasını tapu müdürlüğünden talep eder. TKGM'ye göre şerhin kaldırılması, uygunluk belgesi düzenlendikten sonra daha erken talep edilirse tapu müdürlüğü durumu derhâl nüfus ve vatandaşlık müdürlüğüne bildirir. TKGM'nin rehberi ayrıca üç yıldan sonra önceki malike geri devrin vatandaşlık dosyasının incelenmesi için bildirildiğini belirtir. Vatandaşlık almak isteyen bir alıcı açısından, yatırımcı vatandaşın önceki üç yıl içinde bir Türk malike devrettiği taşınmazın tekrar vatandaşlık için kullanılamayacağını unutmayın; bu, sizden kimin satın alacağını etkileyebilir.

Paranın yurt dışına gönderilmesi

Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13. maddesine göre yurt dışında yerleşik kişiler, Türkiye'de satın aldıkları veya sahip oldukları taşınmazların gelirlerini ve satış bedellerini, vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra bankalar aracılığıyla serbestçe yurt dışına transfer edebilir. Banka isteyebileceği için tapuyu, banka dekontlarını ve vergi ödeme belgelerini saklayın.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.