Immobilie in der Türkei als Ausländer verkaufen: Steuern, Ablauf, Geldtransfer

Der Verkauf einer Immobilie in der Türkei als ausländischer Eigentümer folgt demselben Verfahren beim Grundbuchamt (Tapu-Amt) wie der Kauf, doch es stellen sich drei zusätzliche Fragen: Schulden Sie auf den Gewinn türkische Einkommensteuer, wie und wann erklären Sie ihn, und können Sie das Geld ins Ausland überweisen? Dieser Ratgeber beantwortet sie anhand des Leitfadens der Steuerverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) vom Februar 2026 und der Regeln der Zentralbank zum Kapitalverkehr, Stand Oktober 2026. Er enthält allgemeine Informationen und keine Steuerberatung.

Wann ein Gewinn steuerpflichtig ist: die Fünfjahresregel

Nach dem Einkommensteuergesetz (Gelir Vergisi Kanunu, wiederholter Artikel 80) ist der Gewinn einer Privatperson aus dem Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden ein Wertzuwachsgewinn (değer artışı kazancı), wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb verkauft wird. Die GİB gibt an, dass die fünf Jahre in Kalendertagen gerechnet werden.

• Verkauf nach fünf vollen Jahren: Der Gewinn wird nach dieser Regel nicht als Wertzuwachsgewinn besteuert.
• Verkauf innerhalb von fünf Jahren: Der Nettogewinn ist oberhalb eines jährlichen Freibetrags steuerpflichtig.
• Geerbte oder geschenkte Immobilien: Laut GİB werden Gewinne aus unentgeltlich (zum Beispiel durch Erbschaft) erworbenen Immobilien nicht als Wertzuwachsgewinne besteuert, unabhängig davon, wann Sie verkaufen.

Das Erwerbsdatum ist normalerweise das Datum der Eintragung beim Grundbuchamt. Die GİB erkennt in manchen Fällen ein früheres Datum an, wenn Sie vor der Eintragung eine bezugsfertige Wohnung erhalten haben und die tatsächliche Nutzung mit Dokumenten wie Übergabeprotokollen oder Nebenkostenabrechnungen nachweisen können. Haben Sie ein Grundstück gekauft und später im Tausch dafür Wohnungen von einem Bauunternehmer erhalten, zählt das Eintragungsdatum der neuen Einheiten.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

1. Ausgangspunkt ist der erhaltene Verkaufspreis.
2. Ziehen Sie die Anschaffungskosten der Immobilie ab. Die Anschaffungskosten werden mit dem inländischen Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) vom Monat vor dem Erwerb bis zum Monat vor dem Verkauf indexiert, jedoch nur, wenn der Anstieg 10 Prozent oder mehr beträgt.
3. Ziehen Sie die von Ihnen getragenen verkaufsbezogenen Ausgaben sowie gezahlte Steuern und Gebühren ab.
4. Ziehen Sie den jährlichen Freibetrag ab: 120.000 Lira für Verkäufe im Jahr 2025 und 150.000 Lira für Verkäufe im Jahr 2026.
5. Wenden Sie den Einkommensteuertarif auf den verbleibenden Betrag an. Für Einkünfte des Jahres 2025 waren die Sätze progressiv von 15 bis 40 Prozent; der Tarif für 2026 ist im Allgemeinen Kommuniqué Nr. 332 festgelegt.

Verluste aus dieser Einkunftsart können nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.

Erklären und zahlen: Ansässige und Nichtansässige

Wie Sie die Erklärung abgeben, hängt von Ihrem steuerlichen Status in der Türkei ab.

Ausländer mit einer in der Türkei vergebenen ausländischen Identitätsnummer (yabancı kimlik numarası) können sich mit dieser Nummer bei Hazır Beyan anmelden; laut GİB können solche im Ausland lebende Ausländer ein e-Devlet-Passwort bei den türkischen Auslandsvertretungen erhalten. Wer als Ansässiger die Türkei im Laufe des Jahres endgültig verlässt, muss die Erklärung innerhalb der 15 Tage vor der Ausreise abgeben. Ob Sie als ansässig oder nicht ansässig gelten und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Türkei und Ihrem Land am Ergebnis etwas ändert, ist eine Frage für einen Steuerberater.

Der Verkauf selbst beim Grundbuchamt

1. Grundbuch prüfen. Stellen Sie sicher, dass keine Hypothek, Pfändung oder Vormerkung den Verkauf blockiert. Haben Sie die Immobilie für die Staatsbürgerschaft genutzt, lesen Sie den nächsten Abschnitt.
2. Den Vorgang beantragen beim Grundbuchamt oder über Web Tapu. Für Gebäude ist die Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) erforderlich.
3. Die Grundbuchgebühr zahlen. Nach dem Gebührengesetz wird die Grundbuchgebühr bei einem Verkauf getrennt vom Veräußerer und vom Erwerber erhoben, und zwar auf den angegebenen Preis, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf. Das Grundbuchamt teilt Ihnen den Betrag vor dem Termin per SMS mit.
4. Die amtliche Urkunde unterzeichnen. Sprechen Sie kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein. Können Sie nicht anwesend sein, muss eine im Ausland erstellte Vollmacht den Regeln der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) entsprechen (türkisches Konsulat oder örtlicher Notar mit Apostille oder konsularischer Legalisation).
5. Ist der Käufer Ausländer, muss der Preis in Fremdwährung gezahlt werden, die an eine türkische Bank verkauft wird, und Sie erhalten türkische Lira; die Devisenbescheinigung der Bank geht vor der Unterzeichnung an das Grundbuchamt.

Geben Sie den tatsächlichen Preis an. Artikel 63 des Gebührengesetzes sieht eine zusätzliche Gebührenfestsetzung und eine Strafe wegen Steuerverkürzung vor, wenn sich herausstellt, dass der angegebene Preis nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht oder unter dem Grundsteuerwert liegt.

Für die Staatsbürgerschaft gekaufte Immobilien

Eine für die Staatsbürgerschaft durch Investition genutzte Immobilie trägt einen dreijährigen Vermerk, dass sie nicht verkauft wird. Nach drei Jahren beantragt der Eigentümer beim Grundbuchamt die Löschung. Die TKGM gibt an, dass das Grundbuchamt die Direktion für Personenstand und Staatsangehörigkeit unverzüglich informiert, wenn die Löschung früher, nach Ausstellung der Investitionsbescheinigung, beantragt wird. Der Leitfaden der TKGM besagt außerdem, dass eine Rückübertragung an den früheren Eigentümer nach den drei Jahren zur Überprüfung der Staatsbürgerschaftsakte gemeldet wird. Für einen Käufer, der die Staatsbürgerschaft anstrebt, gilt: Eine Immobilie, die ein Investor-Staatsbürger in den vorangegangenen drei Jahren an einen türkischen Eigentümer übertragen hat, kann nicht erneut für die Staatsbürgerschaft genutzt werden, was beeinflussen kann, wer von Ihnen kauft.

Das Geld ins Ausland überweisen

Artikel 13 des Rundschreibens über den Kapitalverkehr der Zentralbank besagt, dass im Ausland ansässige Personen die Erträge und Verkaufserlöse aus Immobilien, die sie in der Türkei gekauft haben oder besitzen, nach Abzug von Steuern und ähnlichen Verpflichtungen frei über Banken ins Ausland überweisen dürfen. Bewahren Sie die Grundbuchurkunde (Tapu), die Bankbelege und die Steuerzahlungsnachweise auf, da die Bank sie verlangen kann.

Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.