القيود المتعلقة بالجنسية والموقع والمساحة على المشترين الأجانب بموجب المادة 35 من قانون الطابو.
يمكن للأفراد الأجانب شراء العقارات في تركيا إذا كانت دولتهم مدرجة في القائمة التي يحددها رئيس الجمهورية؛ وتقول المديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM) إن مواطني 185 دولة يمكنهم الشراء حاليًا، ويمكن لأي مديرية طابو تأكيد ما إذا كانت جنسية معينة مسموحًا لها. ولم يعد شرط المعاملة بالمثل مطلوبًا منذ عام 2012. لا يجوز للأجانب الشراء في المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية، ولكل شخص حد أقصى قدره 30 هكتارًا على مستوى البلاد، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب 10 بالمئة من الأراضي القابلة للملكية الخاصة في القضاء.
قبل أن تتصفح الإعلانات العقارية، تحتاج إلى جواب واضح عن سؤالين: هل يمكن لمواطني دولتك شراء العقارات في تركيا أصلًا، وهل يمكن للأجانب الشراء في المكان الذي تبحث فيه؟ ويُحسم السؤالان بموجب المادة 35 من قانون الطابو (Tapu Kanunu، رقم 2644) وبموجب سجلات الطابو نفسها. يشرح هذا الدليل القواعد الرسمية كما هي في أكتوبر 2026.
الجنسيات التي يمكنها الشراء
تنص المادة 35 على أن الأفراد الأجانب من مواطني الدول التي يحددها رئيس الجمهورية يجوز لهم اكتساب العقارات والحقوق العينية المحدودة في تركيا، ضمن القيود القانونية، «مع مراعاة العلاقات الدولية الثنائية ومصالح البلاد». والقائمة النافذة حاليًا مصدرها قرار مجلس الوزراء رقم 2012/3504 الصادر في 25 يونيو 2012. ووفقًا للمديرية العامة للطابو والسجل العقاري (TKGM)، يمكن لمواطني 185 دولة مدرجة في تلك القائمة اكتساب العقارات.
هناك نقطتان تسببان الالتباس كثيرًا لدى المشترين:
- المعاملة بالمثل لم تعد هي المعيار. توضح وزارة الخارجية أن تعديل عام 2012 (القانون رقم 6302) ألغى شرط المعاملة بالمثل. فلا يُشترط أن تسمح دولتك للمواطنين الأتراك بشراء العقارات حتى تتمكن أنت من الشراء في تركيا.
- القائمة غير منشورة. تقول TKGM إن قائمة الدول ليست علنية، وإنه يمكنك أن تسأل أي مديرية طابو (tapu müdürlüğü) عمّا إذا كانت جنسيتك مسموحًا لها. كما تقترح وزارة الخارجية السؤال لدى السفارة أو القنصلية التركية في بلدك.
ويجوز لرئيس الجمهورية أيضًا تقييد عمليات الاكتساب أو تعليقها أو حظرها بحسب الدولة أو الشخص أو المنطقة أو المدة أو العدد أو النسبة أو النوع أو المساحة أو المقدار، عندما تقتضي المصالح الوطنية ذلك، لذلك قد يتغير وضع جنسية ما.
مزدوجو الجنسية وعديمو الجنسية
بالنسبة للأشخاص الذين يحملون عدة جنسيات، تطبّق TKGM الجنسية ذات الحقوق الأقل فيما يخص العقار المعني. وإذا كانت إحدى الجنسيات تركية، يُعامل الشخص كمواطن تركي. ولا يمكن استخدام وثيقة عديم الجنسية الصادرة عن دولة أخرى لشراء عقار؛ إذ يجب تحديد وضع انعدام الجنسية في تركيا من قِبل سلطة الهجرة.
حدود المساحة: 30 هكتارًا و10 بالمئة
تضع المادة 35 سقفين للعقارات التي يملكها الأفراد الأجانب:
- 30 هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد كلها، بما في ذلك العقارات والحقوق العينية المحدودة المستقلة والدائمة. ويجوز لرئيس الجمهورية مضاعفة هذا الحد الفردي.
- 10 بالمئة من القضاء: لا يجوز أن تتجاوز المساحة الإجمالية التي يملكها الأفراد الأجانب عشرة بالمئة من أراضي القضاء القابلة للملكية الخاصة.
الشقة أو المنزل العادي أقل بكثير من 30 هكتارًا، لكن قاعدة الـ 10 بالمئة قد توقف البيع للأجانب في الأقضية التي يملك فيها كثير من الأجانب عقارات. ويتحقق الطابو من ذلك عند تقديم طلبك.
المناطق العسكرية والأمنية
لا يجوز للأجانب اكتساب العقارات الواقعة داخل المناطق العسكرية المحظورة أو المناطق الأمنية العسكرية، أو في مناطق أخرى مغلقة أمام الأفراد الأجانب. وتذكر TKGM أن معلومات المناطق العسكرية قد أُدخلت الآن في السجل العقاري في جميع الولايات الـ 81، لذا تتحقق مديرية الطابو من السجل مباشرة بدلًا من مراسلة القيادات العسكرية. ومن الناحية العملية، يعني ذلك أن الجواب يظهر في سجل سند الملكية، وأن المديرية ستخبرك إذا كان العقار متأثرًا بذلك.
وهناك مواقع أخرى تحتاج إلى موافقة إضافية:
- مناطق الأمن الخاصة (özel güvenlik bölgeleri): يلزم الحصول على إذن من مكتب والي الولاية.
- المواقع المحمية (sit alanları): يستشير الطابو وزارة الثقافة والسياحة أو وزارة البيئة والتطوير العمراني وتغير المناخ قبل إتمام المعاملة.
الأراضي غير المبنية
يجوز للأفراد الأجانب شراء أي نوع من العقارات، بما في ذلك المنازل والمكاتب وقطع الأراضي والحقول، مع مراعاة القيود المذكورة أعلاه. لكن إذا اشتريت أرضًا لا يوجد عليها بناء، فيجب عليك تقديم المشروع الذي تنوي تنفيذه إلى الوزارة المعنية خلال سنتين. وإن لم تفعل، أو إن لم يُنجز المشروع المعتمد في موعده، يخضع العقار للتصفية (tasfiye): إذ تمنح وزارة الخزانة والمالية مهلة تصل إلى سنة واحدة لبيعه، وبعدها يُباع وتحصل أنت على حصيلة البيع. كما أن الأرض المشتراة بهذه الطريقة لا تؤهل للحصول على الجنسية عن طريق الاستثمار.
الشركات والميراث
- الشركات الأجنبية المؤسسة وفق قانون أجنبي لا يمكنها اكتساب العقارات في تركيا إلا في إطار قوانين خاصة.
- الشركات التركية ذات رأس المال الأجنبي تخضع للمادة 36، وتحتاج إلى إذن من السلطات العسكرية أو من الوالي في مناطق معينة.
- الميراث: يمكن للأجانب أن يرثوا، لكن العقار الموروث الذي يتجاوز حدود المادة 35 يجب تصفيته خلال المهلة التي تحددها وزارة الخزانة والمالية.
الوثائق المطلوبة في الطابو
تتضمن قائمة TKGM للمشترين الأجانب ما يلي:
- جواز السفر أو بطاقة الهوية الوطنية (مع ترجمة إلى التركية إذا لم تكن بالأحرف اللاتينية)؛
- استمارة معلومات الهوية، موقّعة ومرفقة بصورة شخصية؛
- شهادة شراء العملة الأجنبية (döviz alım belgesi)، التي يرسلها البنك إلى الطابو عبر البريد الإلكتروني المسجل (KEP) بعد بيع الثمن بالعملة الأجنبية لأحد البنوك؛
- تأمين الزلازل الإلزامي للمباني؛
- مترجم محلّف إذا كان أحد الأطراف لا يتحدث التركية، ويكون معتمدًا من لجنة العدل لدى محكمة إقليمية أو محكمة ابتدائية؛
- وكالة إذا كان شخص آخر سيتصرف نيابة عنك، على أن تستوفي قواعد TKGM الخاصة بالوثائق الصادرة في الخارج.
تذكر بوابة TKGM أن شرط تقرير التقييم في عمليات الشراء العادية من قِبل الأفراد الأجانب قد أُلغي؛ ولا تُطلب شهادة تحديد المبلغ المستندة إلى التقييم إلا في عمليات الشراء بغرض الجنسية. ويُبلغك الطابو برسوم سند الملكية ورسوم الصندوق الدوّار عبر رسالة نصية قبل التوقيع. وإذا لم تتمكن من السفر، يمكن لمكتب TKGM في برلين إجراء معاملات الطابو دون أن تذهب إلى موقع العقار.
قائمة تحقق سريعة
- اسأل إحدى مديريات الطابو عمّا إذا كانت جنسيتك تستطيع الشراء.
- احصل على سجل سند الملكية وتحقق من وجود قيود تتعلق بالمناطق العسكرية أو مناطق الأمن الخاصة أو المواقع المحمية.
- تحقق مما إذا كان حد الـ 10 بالمئة في القضاء يسمح بالبيع.
- إذا كانت الأرض غير مبنية، فخطط لالتزام المشروع خلال سنتين.
- جهّز وثائق الهوية المترجمة، ووكالة إذا لزم الأمر.
هل تخطط للشراء قبل اكتمال البناء؟ اقرأ مخاطر العقارات على المخطط. هل تشتري من أجل الجنسية؟ اقرأ الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري.
كيف يمكننا المساعدة
تساعد Turkey Property Desk المشترين الأجانب في هذه الخطوات تحديدًا: نتحقق من المستندات التي تحتاجها، ونرتّب الترجمة المحلّفة والتصديق لدى كاتب العدل، ونحجز موعد الطابو، ونتولى الترجمة عند التوقيع، ونتابع طلبات الإقامة أو الجنسية. راسلنا عبر WhatsApp بلغتك. أما الفحص القانوني لعقار محدد، فيُرجى الاستعانة بمحامٍ ومراجعة الطابو.
الأسئلة الشائعة
هل توجد قائمة بالدول التي يمكن لمواطنيها شراء العقارات في تركيا؟
نعم. يتضمن القرار رقم 2012/3504 قائمة بـ 185 دولة، وفقًا لـ TKGM، لكن القائمة ليست علنية. ويمكن لأي مديرية طابو أن تخبرك ما إذا كانت جنسيتك مسموحًا لها.
هل تشترط تركيا المعاملة بالمثل للمشترين الأجانب؟
لا. توضح وزارة الخارجية أن تعديل عام 2012 للمادة 35 من قانون الطابو ألغى شرط المعاملة بالمثل.
كيف أعرف ما إذا كان العقار يقع في منطقة عسكرية؟
تقول TKGM إن معلومات المناطق العسكرية أُدخلت في السجل العقاري في جميع الولايات الـ 81، لذا يتحقق الطابو من سجل سند الملكية مباشرة ويبلغك بالنتيجة.
ما مساحة الأرض التي يمكن للأجنبي امتلاكها في تركيا؟
حتى 30 هكتارًا للشخص الواحد على مستوى البلاد، ويجوز لرئيس الجمهورية مضاعفتها، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب في القضاء 10 بالمئة من مساحته القابلة للملكية الخاصة.
هل يمكن للأجنبي شراء أرض غير مبنية؟
نعم، لكن يجب على المشتري تقديم مشروع تطوير إلى الوزارة المعنية خلال سنتين، وإلا تخضع الأرض للتصفية.
أحمل جنسيتين. أيهما تُعتمد؟
تطبّق TKGM الجنسية ذات الحقوق الأقل. وإذا كانت إحدى الجنسيتين تركية، فإنك تُعامل كمواطن تركي.
هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد والرسوم تتغير؛ تأكد من كل خطوة لدى الطابو (Tapu) ومحامٍ ووسيط عقاري مرخَّص قبل أن توقّع أو تدفع.