Hangi ülkelerin vatandaşları Türkiye'de taşınmaz alabilir?

İlanlara bakmadan önce iki sorunun net cevabı olmalıdır: ülkenizin vatandaşları Türkiye'de taşınmaz satın alabilir mi ve yabancılar baktığınız yerde taşınmaz edinebilir mi? Her ikisi de 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesine ve tapu müdürlüğünün kendi kayıtlarına göre belirlenir. Bu rehber, Ekim 2026 itibarıyla resmî kuralları açıklar.

Hangi uyruklar satın alabilir

35. maddeye göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, "uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek" kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Şu anda yürürlükte olan liste, 25 Haziran 2012 tarihli 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararına dayanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) göre bu listedeki 185 ülkenin vatandaşları taşınmaz edinebilir.

Alıcıların sıkça karıştırdığı iki nokta:

• Karşılıklılık artık ölçüt değildir. Dışişleri Bakanlığı, 2012 değişikliğiyle (6302 sayılı Kanun) karşılıklılık şartından vazgeçildiğini açıklar. Türkiye'de taşınmaz almanız için ülkenizin Türk vatandaşlarına taşınmaz satışına izin vermesi gerekmez.
• Liste yayımlanmamıştır. TKGM'ye göre ülke listesi kamuya açık değildir; uyruğunuzun izinli olup olmadığını herhangi bir tapu müdürlüğüne sorabilirsiniz. Dışişleri Bakanlığı da ülkenizdeki Türk büyükelçiliğine veya konsolosluğuna sorulmasını önerir.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde edinimleri ülke, kişi, bölge, süre, sayı, oran, tür, yüzölçümü veya miktar bazında kısıtlayabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir; bu nedenle bir uyruğun durumu değişebilir.

Çifte vatandaşlar ve vatansızlar

Birden fazla uyruğu olan kişilerde TKGM, ilgili taşınmaz için en az hakkı tanıyan uyruğu esas alır. Uyruklardan biri Türk ise kişi Türk vatandaşı olarak işlem görür. Başka bir ülkenin düzenlediği vatansız kişi belgesiyle taşınmaz satın alınamaz; vatansızlık durumunun Türkiye'de Göç İdaresi tarafından tespit edilmesi gerekir.

Yüzölçümü sınırları: 30 hektar ve yüzde 10

35. madde, yabancı gerçek kişilere ait taşınmazlar için iki üst sınır belirler:

• Taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar birlikte hesaplanmak üzere ülke genelinde kişi başına 30 hektar. Cumhurbaşkanı kişi başına bu sınırı iki katına kadar artırabilir.
• İlçenin yüzde 10'u: yabancı gerçek kişilerin sahip olduğu toplam alan, ilçenin özel mülkiyete konu olabilecek yüzölçümünün yüzde onunu aşamaz.

Sıradan bir daire veya ev 30 hektarın çok altındadır; ancak yüzde 10 kuralı, çok sayıda yabancının zaten taşınmaz sahibi olduğu ilçelerde yabancılara satışı durdurabilir. Tapu müdürlüğü bunu başvurunuz sırasında kontrol eder.

Askerî bölgeler ve güvenlik bölgeleri

Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri veya yabancı gerçek kişilere kapalı diğer alanlar içindeki taşınmazlar yabancılar tarafından edinilemez. TKGM'ye göre askerî bölge bilgileri artık 81 ilin tamamında tapu siciline işlenmiştir; bu nedenle tapu müdürlüğü askerî makamlara yazı yazmak yerine sicili doğrudan kontrol eder. Uygulamada bu, cevabın tapu kaydında görülebildiği ve taşınmaz etkileniyorsa müdürlüğün size bildireceği anlamına gelir.

Diğer bazı yerler için ek onay gerekir:

• Özel güvenlik bölgeleri: ilin valiliğinden izin alınması gerekir.
• Sit alanları: tapu müdürlüğü işlemden önce Kültür ve Turizm Bakanlığının veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görüşünü alır.

Üzerinde bina olmayan arazi

Yabancı gerçek kişiler, yukarıdaki sınırlamalara tabi olarak konut, ofis, arsa ve tarla dâhil her türlü taşınmazı satın alabilir. Ancak üzerinde bina olmayan arazi satın alırsanız, geliştirmeyi planladığınız projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığa sunmanız gerekir. Sunmazsanız veya onaylanan proje zamanında tamamlanmazsa taşınmaz tasfiyeye tabi olur: Hazine ve Maliye Bakanlığı satış için en fazla bir yıllık süre verir, bu sürenin sonunda taşınmaz satılır ve bedeli size ödenir. Bu şekilde alınan arazi ayrıca yatırım yoluyla vatandaşlık için de uygun değildir.

Şirketler ve miras

• Yabancı hukuka göre kurulmuş yabancı şirketler Türkiye'de ancak özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz edinebilir.
• Yabancı sermayeli Türk şirketleri 36. maddeye tabidir ve belirli bölgeler için askerî makamların veya valiliğin iznine ihtiyaç duyar.
• Miras: yabancılar mirasçı olabilir, ancak 35. maddedeki sınırları aşan miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar Hazine ve Maliye Bakanlığının verdiği süre içinde tasfiye edilmelidir.

Tapu müdürlüğünde istenen belgeler

TKGM'nin yabancı alıcılar için kontrol listesinde şunlar yer alır:

• pasaport veya ulusal kimlik belgesi (Latin alfabesiyle yazılmamışsa Türkçe tercümesiyle);
• imzalı ve fotoğraflı Kimlik Bilgileri Beyan Formu;
• bedel karşılığı dövizin bir bankaya satılmasından sonra bankanın tapu müdürlüğüne kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderdiği döviz alım belgesi;
• binalar için zorunlu deprem sigortası;
• taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa, Bölge Adli Yargı Adalet Komisyonu veya Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonunca yetkilendirilmiş bir yeminli tercüman;
• sizin adınıza başkası işlem yapacaksa, yurt dışında düzenlenen belgelere ilişkin TKGM kurallarına uygun bir vekâletname.

TKGM'nin portalına göre yabancı gerçek kişilerin olağan alımlarında değerleme raporu zorunluluğu kaldırılmıştır; değerlemeye dayalı tutar tespit belgesi (TTB) yalnızca vatandaşlık amaçlı alımlarda gerekir. Tapu müdürlüğü imzadan önce tapu harcını ve döner sermaye ücretini size SMS ile bildirir. Seyahat edemiyorsanız, TKGM'nin Berlin temsilciliği taşınmazın bulunduğu yere gitmenize gerek kalmadan tapu işlemlerini yürütebilir.

Kısa kontrol listesi

1. Uyruğunuzun taşınmaz alıp alamayacağını bir tapu müdürlüğüne sorun.
2. Tapu kaydını alın ve askerî bölge, özel güvenlik bölgesi veya sit alanı kayıtlarını kontrol edin.
3. İlçenin yüzde 10 sınırının satışa izin verip vermediğini kontrol edin.
4. Arazide bina yoksa iki yıllık proje yükümlülüğünü planlayın.
5. Tercüme edilmiş kimlik belgelerini ve gerekiyorsa vekâletnameyi hazırlayın.

İnşaat tamamlanmadan almayı mı planlıyorsunuz? Projeden konut riskleri sayfasını okuyun. Vatandaşlık için mi alıyorsunuz? Taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık sayfasını okuyun.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.