Dürfen Staatsangehörige meines Landes in der Türkei Immobilien kaufen?

Bevor Sie sich Inserate ansehen, brauchen zwei Fragen eine klare Antwort: Dürfen Staatsangehörige Ihres Landes überhaupt Immobilien in der Türkei kaufen, und dürfen Ausländer an dem Ort kaufen, an dem Sie suchen? Beides wird durch Artikel 35 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu, Nr. 2644) und die eigenen Register des Grundbuchamts entschieden. Dieser Ratgeber erklärt die offiziellen Regeln mit Stand Oktober 2026.

Welche Staatsangehörigen kaufen dürfen

Artikel 35 bestimmt, dass ausländische Privatpersonen, die Staatsangehörige von vom Präsidenten festgelegten Ländern sind, in der Türkei im Rahmen der gesetzlichen Grenzen Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben dürfen, „unter Berücksichtigung der internationalen bilateralen Beziehungen und der Interessen des Landes“. Die derzeit geltende Liste stammt aus dem Ministerratsbeschluss 2012/3504 vom 25. Juni 2012. Laut TKGM können Staatsangehörige von 185 Ländern auf dieser Liste Immobilien erwerben.

Zwei Punkte verwirren Käufer häufig:

• Gegenseitigkeit ist nicht mehr das Kriterium. Das Außenministerium erklärt, dass mit der Änderung von 2012 (Gesetz 6302) das Erfordernis der Gegenseitigkeit aufgegeben wurde. Ihr Land muss türkischen Staatsangehörigen den Immobilienkauf nicht erlauben, damit Sie in der Türkei kaufen können.
• Die Liste wird nicht veröffentlicht. Die TKGM sagt, dass die Länderliste nicht öffentlich ist und Sie bei jedem Grundbuchamt (tapu müdürlüğü) nachfragen können, ob Ihre Staatsangehörigkeit zugelassen ist. Das Außenministerium empfiehlt außerdem, bei der türkischen Botschaft oder dem Konsulat in Ihrem Land nachzufragen.

Der Präsident kann den Erwerb außerdem nach Land, Person, Region, Zeitraum, Anzahl, Anteil, Art, Größe oder Betrag beschränken, aussetzen oder verbieten, wenn nationale Interessen dies erfordern; der Status einer Staatsangehörigkeit kann sich also ändern.

Doppelstaatler und Staatenlose

Bei Personen mit mehreren Staatsangehörigkeiten wendet die TKGM für die betreffende Immobilie die Staatsangehörigkeit mit den wenigsten Rechten an. Ist eine der Staatsangehörigkeiten die türkische, wird die Person als türkischer Staatsangehöriger behandelt. Ein von einem anderen Land ausgestelltes Dokument für Staatenlose kann nicht für den Immobilienkauf verwendet werden; die Staatenlosigkeit muss in der Türkei von der Migrationsbehörde festgestellt werden.

Flächengrenzen: 30 Hektar und 10 Prozent

Artikel 35 legt zwei Obergrenzen für Immobilien im Eigentum ausländischer Privatpersonen fest:

• 30 Hektar pro Person im ganzen Land, gerechnet einschließlich Immobilien und selbständiger, dauernder beschränkter dinglicher Rechte. Der Präsident kann diese Grenze pro Person verdoppeln.
• 10 Prozent eines Landkreises: Die Gesamtfläche im Besitz ausländischer Privatpersonen darf zehn Prozent der privat besitzbaren Fläche des Landkreises nicht übersteigen.

Eine gewöhnliche Wohnung oder ein Haus liegt weit unter 30 Hektar, doch die 10-Prozent-Regel kann Verkäufe an Ausländer in Landkreisen verhindern, in denen bereits viele Ausländer Immobilien besitzen. Das Grundbuchamt prüft dies bei Ihrem Antrag.

Militär- und Sicherheitszonen

Immobilien in militärischen Sperrzonen oder militärischen Sicherheitszonen oder in anderen für ausländische Privatpersonen gesperrten Gebieten können von Ausländern nicht erworben werden. Die TKGM gibt an, dass die Informationen über Militärzonen inzwischen in allen 81 Provinzen in das Grundbuch eingetragen sind, sodass das Grundbuchamt das Register direkt prüft, statt bei den Militärkommandos anzufragen. In der Praxis bedeutet das, dass die Antwort im Grundbucheintrag ersichtlich ist und das Amt Ihnen mitteilt, ob die Immobilie betroffen ist.

Andere Lagen erfordern eine zusätzliche Genehmigung:

• Besondere Sicherheitszonen (özel güvenlik bölgeleri): Eine Genehmigung des Gouverneursamts der Provinz ist erforderlich.
• Geschützte Gebiete (sit alanları): Das Grundbuchamt konsultiert vor dem Vorgang das Ministerium für Kultur und Tourismus oder das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel.

Unbebaute Grundstücke

Ausländische Privatpersonen dürfen im Rahmen der oben genannten Grenzen jede Art von Immobilie kaufen, einschließlich Häusern, Büros, Grundstücken und Feldern. Wenn Sie jedoch ein unbebautes Grundstück kaufen, müssen Sie das geplante Bauprojekt innerhalb von zwei Jahren beim zuständigen Ministerium einreichen. Tun Sie das nicht oder wird das genehmigte Projekt nicht rechtzeitig fertiggestellt, unterliegt die Immobilie der Liquidation (tasfiye): Das Ministerium für Finanzen und Schatz setzt eine Frist von bis zu einem Jahr für den Verkauf, danach wird die Immobilie verkauft und Sie erhalten den Erlös. Auf diese Weise gekaufte Grundstücke berechtigen außerdem nicht zur Staatsbürgerschaft durch Investition.

Unternehmen und Erbschaft

• Ausländische Unternehmen, die nach ausländischem Recht gegründet wurden, können Immobilien in der Türkei nur im Rahmen besonderer Gesetze erwerben.
• Türkische Unternehmen mit ausländischem Kapital fallen unter Artikel 36 und benötigen für bestimmte Zonen die Genehmigung der Militärbehörden oder des Gouverneurs.
• Erbschaft: Ausländer können erben, doch Immobilien, die über die Grenzen von Artikel 35 hinaus geerbt werden, müssen innerhalb der vom Ministerium für Finanzen und Schatz gesetzten Frist liquidiert werden.

Dokumente beim Grundbuchamt

Die Checkliste der TKGM für ausländische Käufer umfasst:

• Reisepass oder nationaler Personalausweis (mit türkischer Übersetzung, wenn nicht in lateinischer Schrift);
• das Formular mit den Identitätsangaben, unterschrieben und mit Foto;
• eine Devisenankaufsbescheinigung (döviz alım belgesi), die die Bank per registrierter E-Mail (KEP) an das Grundbuchamt sendet, nachdem der Preis in Fremdwährung an eine Bank verkauft wurde;
• die Pflicht-Erdbebenversicherung für Gebäude;
• einen vereidigten Dolmetscher, wenn eine Partei kein Türkisch spricht, zugelassen von einer Justizkommission eines Regional- oder erstinstanzlichen Gerichts;
• eine Vollmacht, wenn jemand für Sie handelt, die den Regeln der TKGM für im Ausland ausgestellte Dokumente entspricht.

Das Portal der TKGM gibt an, dass die Pflicht zum Wertgutachten bei gewöhnlichen Käufen durch ausländische Privatpersonen entfallen ist; eine auf einem Wertgutachten beruhende Betragsfeststellungsbescheinigung ist nur bei Käufen zum Erwerb der Staatsbürgerschaft erforderlich. Das Grundbuchamt teilt Ihnen die Grundbuchgebühr und die Gebühr des Umlauffonds vor der Unterzeichnung per SMS mit. Wenn Sie nicht reisen können, kann das Berliner Büro der TKGM Grundbuchvorgänge bearbeiten, ohne dass Sie an den Ort der Immobilie reisen müssen.

Kurze Checkliste

1. Fragen Sie bei einem Grundbuchamt nach, ob Ihre Staatsangehörigkeit kaufen darf.
2. Besorgen Sie den Grundbucheintrag und prüfen Sie ihn auf Einträge zu Militärzonen, besonderen Sicherheitszonen oder geschützten Gebieten.
3. Prüfen Sie, ob die 10-Prozent-Grenze des Landkreises den Verkauf zulässt.
4. Ist das Grundstück unbebaut, planen Sie die zweijährige Projektpflicht ein.
5. Bereiten Sie übersetzte Ausweisdokumente und, falls nötig, eine Vollmacht vor.

Sie planen, vor der Fertigstellung zu kaufen? Lesen Sie Risiken beim Kauf vom Plan. Sie kaufen für die Staatsbürgerschaft? Lesen Sie Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.

Wie wir helfen können

Turkey Property Desk unterstützt ausländische Käufer genau bei diesen Schritten: Wir klären, welche Dokumente Sie benötigen, organisieren vereidigte Übersetzungen und notarielle Beglaubigungen, buchen den Termin beim Grundbuchamt, dolmetschen bei der Unterzeichnung und begleiten Anträge auf Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Schreiben Sie uns per WhatsApp in Ihrer Sprache. Für die rechtliche Prüfung einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich bitte an einen Anwalt und an das Grundbuchamt.