Yabancı olarak Türkiye'de taşınmaz satın alma: adım adım

Yabancı olarak Türkiye'de konut satın almak, özel bir noter işlemi değil, tapu idaresinin yürüttüğü idari bir süreçtir. Yetkili kurum, yerel tapu müdürlüklerini yöneten Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüdür (TKGM). Mülkiyet belgesinin adı tapudur. Aşağıda adımlar, TKGM'nin yabancı yatırımcı portalı Your Key Türkiye'nin anlattığı sırayla verilmiştir; 19 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir.

Başlamadan önce: Bu taşınmazı alabilir misiniz?

Herhangi bir ödemeden önce üç kontrol yapılır:

• Uyruk. Yalnızca Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen ülkelerin vatandaşları satın alabilir. Liste yayımlanmıyor, ancak herhangi bir tapu müdürlüğü uyruğunuzu teyit edebilir. Bkz. hangi uyruklar nerede satın alabilir.
• Yüzölçümü sınırları. Bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar taşınmaza sahip olabilir ve yabancı mülkiyeti bir ilçenin özel mülkiyete konu alanının yüzde 10'unu aşamaz.
• Askeri ve güvenlik bölgeleri. TKGM'ye göre askerî bölge verileri 81 ilin tamamında tapu siciline işlenmiştir; bu nedenle tapu müdürlüğü kontrolü sicil kaydı üzerinden kendisi yapar ve askerî makamlara ayrıca yazı yazılması gerekmez. "Özel güvenlik bölgesi" içindeki taşınmazlar için valilik izni gerekir.

Üzerinde yapı bulunmayan bir arazi (arsa veya tarla) satın alırsanız, iki yıl içinde ilgili bakanlığa bir geliştirme projesi sunmanız gerekir. Sunmazsanız taşınmaz tasfiyeye tabi olur.

Adım adım satın alma

1. Anlaşın ve tapu kaydını kontrol ettirin. Fiyatı satıcıyla kararlaştırın ve tapu kaydını ipotek, haciz, şerh ve tapunun niteliği açısından bir avukata kontrol ettirin. Tam kat mülkiyeti bulunan bir bağımsız bölüm, yalnızca kat irtifakı kurulmuş bir bölümden farklıdır; tamamlanmamış binalar için projeden satışın riskleri sayfasını okuyun. Bir emlakçı aracılık ediyorsa önce emlakçının yetki belgesini kontrol edin.
2. Kimlik numaralarınızı hazırlayın. 20 Ağustos 2019'dan bu yana tapu işlemine taraf olan her yabancının 9 ile başlayan yabancı kimlik numarası (YKN) olması gerekir. Yoksa tapu müdürlüğü doğrudan Göç İdaresine başvurarak numarayı alır. TKGM'nin belge listesine göre göç sisteminden yanıt gelmezse işleme Türk vergi numarasıyla devam edilebilir. Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), Dijital Vergi Dairesi üzerinden yabancılar için çevrim içi "potansiyel vergi kimlik numarası" başvurusu imkânı sunar.
3. Değerleme raporuna ihtiyacınız olup olmadığına karar verin. TKGM portalına göre yabancı gerçek kişilerin olağan alımlarında değerleme raporu şartı kaldırılmıştır. Vatandaşlık amacıyla satın alıyorsanız, değerleme raporuna dayanan tutar tespit belgesi (TTB) gerekir. Bkz. değerleme raporu nedir.
4. Bedeli bir Türk bankasında çevirin. Yabancı gerçek kişilerin alımlarında ABD doları veya başka bir döviz cinsinden bedel bir bankaya satılmalıdır; banka döviz alım belgesi (DAB) düzenler. Banka DAB'yi tapu müdürlüğüne kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderir. Belgeyi elden getiremezsiniz. DAB'deki Türk lirası tutar, senede yazılan satış bedelidir. TKGM'ye göre genel bir muafiyet yoktur: uzun dönem ikamet izni sahipleri ve Türk vatandaşıyla evli yabancılar için de DAB gerekir.
5. Tapu müdürlüğüne başvurun. Siz veya satıcı, aşağıda listelenen belgelerle müdürlükte ya da Web Tapu üzerinden çevrim içi başvurursunuz. 1 Ocak 2020'den bu yana satış, taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir tapu müdürlüğünde de yapılabilir; TKGM'nin Berlin Başkonsolosluğu bünyesindeki temsilciliği de işlem yapar. Eksik bir şey varsa müdürlük sizi SMS ile bilgilendirir.
6. Ücretleri ödeyin. Dosya tamamlandığında müdürlük tapu harcı ve döner sermaye ücretini SMS ile bildirir. Bkz. satın alma masrafları.
7. Randevuda imzalayın. Ödemeden sonra müdürlük resmî seneti hazırlar ve imza saatini SMS ile bildirir. Türkçe bilmeyen taraf yeminli tercüman getirmelidir: bkz. tapu müdürlüğünde yeminli tercüman.
8. Tapuyu teslim alın. İki taraf da imzaladıktan sonra tapu senedi alıcıya veya alıcının temsilcisine verilir.

Tapu müdürlüğünün istediği belgeler

TKGM'nin Your Key Türkiye portalı, yabancı gerçek kişinin alımı için şunları sayar:

• taşınmazın tapu senedi veya tapu bilgileri;
• uyruğu gösteren pasaport veya ulusal kimlik kartı, gerektiğinde Türkçe tercümesiyle (TKGM'nin SSS sayfasına göre belge Latin alfabesiyle yazılmamışsa tercüme gerekir);
• son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm fotoğraflı Kimlik Bilgileri Beyan Formu;
• belediyeden alınan emlak rayiç değeri belgesi; TKGM, bazı belediyelerin artık bu belgeyi istemediğini ve değerin bazen Web Tapu başvurusu sırasında çevrim içi görülebildiğini belirtir;
• binalar (konut, dükkân ve benzeri) için zorunlu deprem sigortası poliçesi;
• banka onaylı ödeme dekontu ve bankanın gönderdiği DAB;
• taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman;
• sizi biri temsil ediyorsa vekâletname. Yurt dışında düzenlenen vekâletname TKGM kurallarına uygun olmalıdır: bkz. yurt dışından vekâletname;
• yalnızca vatandaşlık amaçlı alımlarda, değerleme şirketinin elektronik olarak gönderdiği TTB.

Doğal Afet Sigortaları Kurumuna (DASK) göre 5 Eylül 2026'dan itibaren satıcının deprem sigortası poliçesi satışın tescil edildiği gün sona erer. Alıcının işlemden önce kendi adına poliçe yaptırması gerekir ve tapu müdürlüğü bunu kontrol eder.

Kaçınılması gereken yaygın hatalar

• Tapu kaydını görmeden ve emlakçının yetki belgesini kontrol etmeden satıcıya veya emlakçıya yüksek kapora ödemek.
• Tercüme ettirmediğiniz bir belgeyi imzalamak. Senet Türkçedir; imza gününden önce tercümesini alın.
• Yurt dışından TKGM'nin şekil kurallarına (fotoğraf, mühür, apostil veya konsolosluk onayı) uymayan bir vekâletname göndermek. Müdürlük bunu reddeder ve sürece baştan başlamanız gerekebilir.
• Satın almanın otomatik olarak ikamet veya vatandaşlık sağladığını varsaymak. Bunlar kendi şartları olan ayrı başvurulardır: bkz. mülk sahipleri için ikamet izni ve taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık.

Nereye sorulur

Yabancıların işlemleriyle ilgili sorular için TKGM Yabancılar İşleri Dairesi, SSS sayfasında yabanciisler@tkgm.gov.tr e-posta adresini veriyor; Your Key Türkiye'de altı dilde bilgi bulunuyor. Belirli bir taşınmazın hukuki incelemesi için bağımsız bir avukata başvurun. Diğer rehberler satın alma süreci bölümümüzde.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.