Türkiye'de taşınmaz alım masrafları

Ödediğiniz tek şey taşınmazın bedeli değildir. Bu sayfada Türkiye'de bir alımda kanunla veya resmî bir kurumca belirlenen masrafları, kaynağı ve kontrol ettiğimiz tarihle (19 Ekim 2026) birlikte listeliyoruz. Resmî tarifenin bulunmadığı durumlarda (örneğin avukat, tercüman veya değerleme şirketi ücretleri) tahmini bir rakam vermek yerine bunu açıkça belirtiyoruz. Taşınmaz fiyatı vermiyor, yatırım tavsiyesinde bulunmuyoruz.

Genel bakış

Tapu harcı

492 sayılı Harçlar Kanununun (4) sayılı tarifesinin 20(a) maddesine göre, bedelli devirlerde harç satıcıdan ve alıcıdan ayrı ayrı alınır. Kanun metnindeki oran "binde 10"dur; ancak resmî konsolide metindeki bir dipnot, 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile oranın binde 20'ye, yani her bir taraf için yüzde 2'ye yükseltildiğini açıklar. 2017 ve 2018'de uygulanan yüzde 1,5'lik geçici indirimlerin süresi dolmuştur. Cumhurbaşkanı oranı taşınmaz türüne, yeni binaların ilk satışına ve diğer ölçütlere göre artırmaya veya azaltmaya yetkilidir; bu nedenle imzadan önce güncel oranı kontrol edin.

Yüzde 2 neyin üzerinden hesaplanır? Harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamayacak beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. 7566 sayılı Kanun (Resmî Gazete 19 Aralık 2025) bu tarife satırını yeniden düzenlemiş ve ilgili ceza hükümlerini değiştirmiştir. 63. madde ayrıca, beyan edilen bedelin gerçek bedeli yansıtmadığının sonradan anlaşılması hâlinde harç farkının sonradan tarh edileceğini öngörür. Yabancı alıcılar için ek bir kontrol daha vardır. Tapudaki bedel, bankanın düzenlediği döviz alım belgesindeki (DAB) Türk lirası tutarıdır; bu nedenle daha düşük bedel beyan etmek mümkün değildir.

Yalnızca hesaplama örneği: 5.000.000 TL beyan edilen bedelde alıcının harcı 100.000 TL, satıcının harcı 100.000 TL'dir.

Dosyanız incelendikten sonra tapu müdürlüğü harç tutarını size SMS ile bildirir. Harcı imza randevusundan önce ödersiniz.

Döner sermaye ücreti

Bu, vergi niteliğindeki tapu harcından ayrı olarak TKGM'nin işlem için aldığı hizmet bedelidir. TKGM her yıl yöresel katsayılarla birlikte bir fiyat listesi ("2026 Yılı Fiyat Listesi") yayımlar; bu nedenle tutar yere göre değişir. Tapu harcında olduğu gibi kesin tutar randevudan önce size SMS ile gönderilir. Tutar müdürlüğün katsayısına bağlı olduğu için burada rakam vermiyoruz. Tapu müdürlüğüne sorun veya TKGM'nin fiyat listesine bakın.

Zorunlu deprem sigortası (DASK)

Zorunlu Deprem Sigortası, Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) tarafından yürütülür. Tapu müdürlüğü, binalar için poliçeyi gerekli belgeler arasında sayar. DASK'ın kendi sıkça sorulan sorularından öne çıkan noktalar:

• 5 Eylül 2026 ve sonrasında tescil edilen satışlarda satıcının poliçesi devir günü sona erer. Alıcı, işlemden önce kendi adına poliçe yaptırmak zorundadır ve tapu müdürlüğü bunu kontrol eder.
• Poliçe bir yıl geçerlidir ve her yıl yenilenmelidir.
• Sigorta bedeli ve prim binaya göre değişir; dask.gov.tr üzerinden, yetkili sigorta şirketleri ve acenteleri aracılığıyla veya ALO DASK 125 hattından hesaplanabilir.
• Teminat arsa değerini kapsamaz. Daha geniş teminat için isteğe bağlı konut sigortası yaptırabilirsiniz.

Emlakçı ücreti

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesi, satışta emlakçı ücretini KDV hariç satış bedelinin yüzde 4'ü ile sınırlar. Aracılık sözleşmesinde aksi yazmıyorsa alıcı ve satıcı bu ücreti eşit paylarla öder. Birden fazla emlakçı birlikte çalışsa veya emlakçı ilgili başka hizmetler de verse bile bir işlem için yalnızca bir ücret alınabilir. Taşınmazı göstermek ücretsiz olmalıdır. Bkz. Türkiye'de emlakçı nasıl doğrulanır.

Değerleme raporu

TKGM'ye göre yabancı gerçek kişilerin olağan alımlarında artık değerleme raporu aranmamaktadır. Vatandaşlık amacıyla alım yapıyorsanız, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme şirketinin değerlemesine dayanan tutar tespit belgesine (TTB) ihtiyacınız vardır. Ücreti şirket belirler; resmî tarife yoktur. Bkz. değerleme raporu açıklaması.

Güvenli ödeme sistemi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte 29 Nisan 2026 tarihinde yapılan değişiklik, nakit, havale veya EFT ile yapılan ödemelerin güvenli ödeme sistemi üzerinden yapılmasını zorunlu kılar. Sistem, bedeli mülkiyet devredildiğinde serbest bırakır. Bir kullanım ücreti uygulanır; tutarı ve kimin ödeyeceği yönetmeliğin kendisinde düzenlenmemiştir. Ticaret Bakanlığı zorunlu başlangıç tarihi olarak 1 Aralık 2026'yı duyurmuştur. Ücretin yayımlandığını henüz görmedik.

Resmî tarifesi olmayan masraflar

Bunlar gerçek masraflardır, ancak fiyatlarını hiçbir kurum belirlemez; bu nedenle yazılı teklif isteyin:

• tapu kontrolü ve sözleşmeler için avukatlık ücreti;
• tapu müdürlüğünde yeminli tercüman: bkz. tapu müdürlüğünde yeminli tercüman;
• belgelerin ve vekâletnamelerin tercümesi ve noter onayı: bkz. yurt dışından vekâletname;
• havale ve döviz çevirme için banka masrafları.

İlgili rehberler

Alım sürecinin tamamının sırası için yabancı olarak Türkiye'de taşınmaz almak: adım adım sayfasını okuyun. Tüm rehberler satın alma süreci bölümümüzde yer alır.

Nasıl yardımcı olabiliriz

Turkey Property Desk yabancı alıcılara tam da bu adımlarda yardımcı olur: hangi belgelerin gerektiğini kontrol eder, yeminli tercüme ve noter onayını hazırlatır, tapu randevusunu alır, imzada tercümanlık yapar ve ikamet ya da vatandaşlık başvurusunu takip ederiz. Bize WhatsApp'tan yazın. Belirli bir mülkün hukuki kontrolü için bir avukata ve tapu müdürlüğüne başvurun.